賃貸利回り計算
賃貸物件の表面利回り、実質利回り、税引後利回り、そしてローン返済後に毎月実際に手元に残る金額。
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実質利回り（%）
3.30
- 表面利回り（%）
- 4.44
- 税引後実質利回り（%）
- 3.30
- キャッシュフロー（月額）
- -418.25
- キャッシュフロー（年額）
- -5,019.03
- 自己資金利回り（%）
- -7.17
- 損益分岐入居率・税引前（%）
- 136.83
- 投資総額
- 270,000.00
- 自己資金
- 70,000.00
- ローン返済額（月額）
- 1,159.92
- 購入価格は家賃の何年分か
- 22.50
家賃の行き先
| 1年間の家賃収入 | 12,000.00 |
|---|---|
| 差し引き：家賃収入のない月 | -600.00 |
| 差し引き：運営費 | -2,500.00 |
| 差し引き：税金 | -0.00 |
| 差し引き：ローン | -13,919.03 |
| 年間の手残り | -5,019.03 |
「利回り」と呼ばれる数字は4つあり、それぞれ別の問いに答えています。表面利回りは購入費用に対する家賃の割合で、広告に載る数字ですが、誰も使えるお金ではありません。実質利回りは空室と維持費を差し引いたものです。税引後利回りはさらに税を差し引きます。キャッシュフローはさらにローン返済を差し引いたもので、4つのうち銀行口座の動きを表すのはこれだけです。
ここでは4つすべてを同じデータから計算するので、その違いは議論するまでもなく目に見えます。
仕組み
投資総額は、物件価格に購入諸費用とリフォーム費用を加えたものです。すべてを価格だけでなくこの金額で割ります。税金や新しいキッチンに使ったお金も、使ったことに変わりはないからです。
実際の家賃収入は、請求した家賃から空室分を差し引いたもので、そこから運営費を差し引きます。税は、ローン返済前の残額に、入力した税率で課されます。ローン返済額はその後に差し引いてキャッシュフローを求めます。返済額はどの利回りにも含めません。購入代金の支払い方を表すもので、物件が稼ぐ額ではないからです。
自己資金利回り（キャッシュ・オン・キャッシュ）は、キャッシュフローを実際に出した金額、つまり投資総額から借入額を引いた金額で割ったものです。全額を借り入れた場合この数字は存在しないため、無限大と表示するのではなくその行を表示しません。
例
| ケース | 入力 | 結果 |
|---|---|---|
| ローンで購入したマンション | 価格250,000、諸費用20,000、家賃月1,000、空室率5%、運営費年2,500、200,000を20年・3.5%で借入 | 表面利回り4.44%、実質利回り3.30%、キャッシュフローは月約-418。家賃ではローン返済にまったく届かず、損益分岐には137%の入居率が必要、つまり達成できません。 |
| 同じマンションを現金で購入 | 同じ購入で、借り入れなし | 利回りはまったく変わらず、キャッシュフローは月約+742になります。利回りは資産の性質であり、キャッシュフローは資金調達方法の性質です。 |
よくある質問
なぜローンで利回りが変わらないのですか？
利回りは物件が稼ぐ額を測るもので、借り入れは支払い方の選択であって物件の性質ではないからです。同じ2つの物件で、一方はローンで、もう一方は現金で買った場合、利回りは同じでキャッシュフローは大きく異なります。まさにそのために2つの数字があるのです。
なぜ税率を自分で入力しなければならないのですか？
家賃収入への課税は国ごとのルールで、多くの場合、国内でも複数の制度から選ぶことになり、それぞれに控除、軽減、基準額があって、毎年変わります。ここで税率を勝手に決めれば、ほとんどの人にとって誤りとなり、しかも計算結果のように見えてしまいます。入力した税率はページに示される課税ベースに適用されるので、何に適用されたかを確認できます。
税はローン利息の前と後のどちらで適用されますか？
前です。ここで使う課税ベースは、実際の家賃収入から運営費を引いたもので、借り入れに関するものは一切含みません。お使いの制度でローン利息を控除できる場合、そのベースに対する実効税率は名目税率より低くなり、名目税率を入力すると結果を過小評価することになります。
キャッシュフローがマイナスなら、悪い買い物ということですか？
それだけでは決まりません。家賃でローンをまかなえず、購入費の一部を自分の収入で負担しているということです。返済によって資産も積み上がっていくため、それがまさに計画どおりという場合もあります。ただし、その不足分を毎月——借主がいない月も含めて——負担し続けられる必要があります。
損益分岐入居率とは何ですか？
家賃で運営費とローン返済をまかなうために、1年のうち賃貸に出している必要がある期間の割合です（税引前）。100%を超える場合は達成できません。1年中貸していても、物件の費用をまかなえないということです。
知っておきたいこと
- 金額に通貨は付きません。結果は入力した金額と同じ通貨で表されます。
- 結果は倍精度浮動小数点数で計算しています。判断の材料としては十分すぎる精度ですが、会計書類ではありません。
- ここでは何も物価に連動させません。家賃、費用、税率は入力した値のままです。これは1年間のスナップショットで、20年間の予測ではありません。
- 値上がり益は含めません。利回りは収入を測るもので、物件の将来の価値はこのツールが断言できるものではありません。
- 特定の国や地域を前提にしていません。不動産取得時の税、不動産保有税、保険、家賃収入への税率はすべて入力欄です。いずれも国、地域、年によって異なるからです。