Huurrendementcalculator
Bruto-, netto- en nettorendement na belasting van een verhuurde woning, en wat er na de maandlast van de lening echt elke maand overblijft.
Draait volledig in je browser. Er wordt niets geüpload, gelogd of opgeslagen.
Nettorendement (%)
3,30
- Brutorendement (%)
- 4,44
- Nettorendement na belasting (%)
- 3,30
- Kasstroom, per maand
- -418,25
- Kasstroom, per jaar
- -5.019,03
- Rendement op eigen inbreng (%)
- -7,17
- Benodigde bezetting om quitte te spelen, vóór belasting (%)
- 136,83
- Totale investering
- 270.000,00
- Eigen inbreng
- 70.000,00
- Maandlast van de lening
- 1.159,92
- Jaren huur die de aankoop waard is
- 22,50
Waar de huur naartoe gaat
| Gevraagde huur over een jaar | 12.000,00 |
|---|---|
| Min de maanden zonder huur | -600,00 |
| Min de lopende kosten | -2.500,00 |
| Min belasting | -0,00 |
| Min de lening | -13.919,03 |
| Over na een jaar | -5.019,03 |
Vier getallen heten “het rendement” en ze beantwoorden vier verschillende vragen. Het brutorendement is de huur gedeeld door wat de aankoop kostte: het getal uit de advertentie, en het getal dat niemand kan uitgeven. Het nettorendement trekt de leegstand en de kosten van het onderhouden van de woning af. Het rendement na belasting trekt de belasting af. De kasstroom trekt daarnaast de lening af, en is de enige van de vier die een bankrekening beschrijft.
Alle vier worden hier uit dezelfde gegevens berekend, zodat je het verschil ziet in plaats van erover te discussiëren.
Hoe het werkt
De investering is de prijs plus de aankoopkosten plus de verbouwing. Alles wordt door dat bedrag gedeeld en niet door de prijs alleen, omdat het geld dat aan belastingen en een nieuwe keuken is uitgegeven, evengoed is uitgegeven.
De ontvangen huur is de gefactureerde huur min het leegstandsdeel, en daar gaan de lopende kosten af. De belasting wordt tegen het tarief dat je opgeeft geheven over wat overblijft, vóór de lening. De maandlast van de lening gaat er daarna af om de kasstroom te geven: die hoort bij geen enkel rendement, omdat hij beschrijft hoe de aankoop is betaald en niet wat de woning opbrengt.
Het rendement op eigen inbreng deelt de kasstroom door wat je er echt in hebt gestoken: de totale investering min het geleende bedrag. Als je alles financiert, bestaat dat getal niet, dus verdwijnt de rij in plaats van oneindig te worden.
Voorbeelden
| Geval | Invoer | Resultaat |
|---|---|---|
| Een appartement gekocht met een lening | 250.000 aankoopprijs; 20.000 kosten; 1.000 huur per maand; 5% leegstand; 2.500 per jaar aan kosten; 200.000 gefinancierd over 20 jaar tegen 3,5% | Brutorendement 4,44%, nettorendement 3,30%, en een kasstroom van zo'n -418 per maand: de huur komt bij lange na niet in de buurt van de lening, en er zou 137% bezetting nodig zijn om quitte te spelen, wat betekent dat het niet kan. |
| Hetzelfde appartement contant gekocht | Dezelfde aankoop zonder financiering | De rendementen veranderen helemaal niet, en de kasstroom wordt zo'n +742 per maand. Een rendement is een eigenschap van het bezit; een kasstroom is een eigenschap van hoe het is gefinancierd. |
Veelgestelde vragen
Waarom verandert de lening het rendement niet?
Omdat het rendement meet wat de woning opbrengt, en financieren een beslissing is over hoe je haar betaalt, geen eigenschap van de woning. Twee identieke appartementen, het ene gefinancierd en het andere niet, hebben hetzelfde rendement en heel verschillende kasstromen, en daar zijn die twee cijfers precies voor.
Waarom moet ik het belastingtarief zelf invullen?
Omdat hoe huur wordt belast een regel van elk land is, en daarbinnen vaak een keuze tussen meerdere regimes, elk met eigen aftrekposten, verminderingen en drempels, en ze veranderen allemaal van jaar tot jaar. Een hier verzonnen tarief zou voor bijna iedereen fout zijn en eruitzien als een berekend resultaat. Het tarief dat je invult, wordt toegepast op een grondslag die de pagina vermeldt, zodat je kunt zien waarop het is toegepast.
Wordt de belasting vóór of na de rente op de lening berekend?
Ervoor. De grondslag hier is de ontvangen huur min de lopende kosten, zonder enige financiering. Mag je onder jouw regime de rente op de lening aftrekken, dan is het effectieve tarief over die grondslag lager dan het nominale tarief, en met het nominale tarief onderschat je het resultaat.
Betekent een negatieve kasstroom dat de aankoop slecht is?
Niet op zichzelf. Het betekent dat de huur de lening niet dekt, dus de aankoop wordt deels betaald uit je inkomen, en dat kan precies het plan zijn, want de aflossingen bouwen ook vermogen op. Wat het wel betekent, is dat het tekort elke maand op te vangen moet zijn, ook in de maanden zonder huurder.
Wat is de bezetting die nodig is om quitte te spelen?
Het deel van het jaar dat de woning verhuurd moet zijn om met de huur de lopende kosten en de lening te dekken, vóór belasting. Boven 100% is die niet haalbaar: de woning betaalt zichzelf niet eens terug als ze het hele jaar verhuurd is.
Goed om te weten
- Bedragen hebben geen valuta: het resultaat staat in de valuta die je hebt ingevoerd.
- De resultaten worden berekend met drijvendekommagetallen met dubbele precisie. Dat is ruim voldoende om een beslissing te nemen, maar het is geen boekhoudkundig document.
- Hier wordt niets geïndexeerd: de huur, de kosten en het belastingtarief blijven wat je hebt ingevuld. Dit is een momentopname van één jaar, geen projectie over twintig.
- Waardestijging telt niet mee. Een rendement meet inkomsten, en wat een woning later waard zal zijn, is niet iets wat deze tool kan beweren.
- Er wordt geen rechtsgebied verondersteld: overdrachtsbelasting, onroerendgoedbelasting, verzekering en het tarief op huurinkomsten zijn allemaal velden, omdat elk ervan per land, regio en jaar verschilt.