Calculadora de rentabilidad del alquiler
Rentabilidad bruta, neta y después de impuestos de una vivienda alquilada, y lo que queda de verdad cada mes una vez pagado el préstamo.
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Rentabilidad neta (%)
3,30
- Rentabilidad bruta (%)
- 4,44
- Rentabilidad neta después de impuestos (%)
- 3,30
- Flujo de caja, al mes
- -418,25
- Flujo de caja, al año
- -5.019,03
- Rendimiento sobre el efectivo aportado (%)
- -7,17
- Ocupación necesaria para cubrir gastos, antes de impuestos (%)
- 136,83
- Total invertido
- 270.000,00
- Efectivo aportado
- 70.000,00
- Cuota del préstamo, al mes
- 1.159,92
- Años de alquiler que vale la compra
- 22,50
Adónde va el alquiler
| Alquiler cobrado en un año | 12.000,00 |
|---|---|
| Menos los meses sin alquiler | -600,00 |
| Menos los gastos corrientes | -2.500,00 |
| Menos impuestos | -0,00 |
| Menos el préstamo | -13.919,03 |
| Queda en el año | -5.019,03 |
A cuatro números se les llama «la rentabilidad» y responden a cuatro preguntas distintas. La rentabilidad bruta es el alquiler sobre lo que costó la compra, que es la cifra del anuncio y la que nadie puede gastar. La neta descuenta la desocupación y el coste de mantener la vivienda. La de después de impuestos descuenta el impuesto. El flujo de caja descuenta además el préstamo, y es la única de las cuatro que describe una cuenta bancaria.
Las cuatro se calculan aquí a partir de los mismos datos, así que la diferencia entre ellas se ve en lugar de discutirse.
Cómo funciona
Lo invertido es el precio más los gastos de compra más las obras. Todo se divide entre esa cifra y no entre el precio solo, porque el dinero gastado en impuestos y en una cocina nueva se gastó igualmente.
El alquiler cobrado es el alquiler facturado menos la parte de desocupación, y de ahí se restan los gastos corrientes. El impuesto se aplica al tipo que indiques sobre lo que queda, antes del préstamo. La cuota del préstamo se resta después para dar el flujo de caja: no forma parte de ninguna rentabilidad, porque describe cómo se pagó la compra y no lo que gana la vivienda.
El rendimiento sobre el efectivo aportado divide el flujo de caja entre lo que has puesto de verdad: el total invertido menos el importe financiado. Si financias todo, esa cifra no existe, así que la fila desaparece en lugar de salir infinita.
Ejemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Un piso comprado con préstamo | 250 000 de precio, 20 000 de gastos, 1000 de alquiler al mes, 5 % de desocupación, 2500 al año de gastos, 200 000 financiados a 20 años al 3,5 % | Rentabilidad bruta del 4,44 %, neta del 3,30 %, y un flujo de caja de unos -418 al mes: el alquiler no se acerca a cubrir el préstamo, y harían falta un 137 % de ocupación para cubrir gastos, es decir, que no se puede. |
| El mismo piso comprado al contado | La misma compra sin financiar nada | Las rentabilidades no se mueven en absoluto, y el flujo de caja pasa a unos +742 al mes. Una rentabilidad es una propiedad del activo; un flujo de caja es una propiedad de cómo se financió. |
Preguntas frecuentes
¿Por qué el préstamo no cambia la rentabilidad?
Porque la rentabilidad mide lo que gana la vivienda, y financiarla es una decisión sobre cómo pagarla y no una característica suya. Dos pisos idénticos, uno financiado y otro no, tienen la misma rentabilidad y flujos de caja muy distintos, que es justo para lo que sirven las dos cifras.
¿Por qué tengo que escribir yo el tipo impositivo?
Porque cómo tributa el alquiler es una norma de cada país y a menudo una elección entre varios regímenes dentro de él, cada uno con sus deducciones, sus reducciones y sus umbrales, y todos ellos se mueven de un año a otro. Un tipo inventado aquí estaría mal para casi todo el mundo y parecería un resultado calculado. El tipo que escribas se aplica a una base que la página indica, para que puedas ver a qué se ha aplicado.
¿El impuesto se aplica antes o después de los intereses del préstamo?
Antes. La base que se usa aquí es el alquiler cobrado menos los gastos corrientes, sin nada de financiación. Si tu régimen te permite deducir los intereses del préstamo, el tipo efectivo sobre esa base es menor que el tipo nominal, y escribir el nominal subestimará el resultado.
¿Un flujo de caja negativo significa que la compra es mala?
No por sí solo. Significa que el alquiler no cubre el préstamo, así que la compra se está financiando en parte con tus ingresos, que puede ser exactamente el plan, ya que las cuotas también van construyendo patrimonio. Lo que sí significa es que el desfase tiene que ser asumible todos los meses, incluidos los meses sin inquilino.
¿Qué es la ocupación necesaria para cubrir gastos?
La parte del año que hay que tener alquilada para que el alquiler cubra los gastos corrientes y el préstamo, antes de impuestos. Por encima del 100 % no se puede alcanzar: la vivienda no se paga sola ni estando alquilada todo el año.
Conviene saber
- Los importes no llevan moneda: el resultado está en la que hayas introducido.
- Los resultados se calculan en coma flotante de doble precisión. Es de sobra suficiente para decidir, y no es un documento contable.
- Aquí no se indexa nada: el alquiler, los gastos y el tipo impositivo se mantienen en lo que hayas escrito. Esta es la foto de un año, no una proyección a veinte.
- La plusvalía no se cuenta. Una rentabilidad mide ingresos, y lo que valdrá una vivienda más adelante no es algo que esta herramienta esté en condiciones de afirmar.
- No se da por supuesta ninguna jurisdicción: los impuestos de transmisión, el impuesto sobre el inmueble, el seguro y el tipo sobre las rentas del alquiler son todos campos, porque cada uno varía según el país, la región y el año.
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