Máy tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê
Tỷ suất lợi nhuận gộp, ròng và sau thuế của một bất động sản cho thuê, và số tiền thực sự còn lại mỗi tháng sau khi trả khoản vay.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được tải lên, ghi log hay lưu trữ.
Tỷ suất lợi nhuận ròng (%)
3,30
- Tỷ suất lợi nhuận gộp (%)
- 4,44
- Tỷ suất lợi nhuận ròng sau thuế (%)
- 3,30
- Dòng tiền, mỗi tháng
- -418,25
- Dòng tiền, mỗi năm
- -5.019,03
- Lợi nhuận trên vốn tiền mặt bỏ ra (%)
- -7,17
- Tỷ lệ lấp đầy hòa vốn, trước thuế (%)
- 136,83
- Tổng vốn đầu tư
- 270.000,00
- Vốn tiền mặt bỏ ra
- 70.000,00
- Tiền trả nợ vay, mỗi tháng
- 1.159,92
- Giá mua tương đương bao nhiêu năm tiền thuê
- 22,50
Tiền thuê đi về đâu
| Tiền thuê thu được trong một năm | 12.000,00 |
|---|---|
| Trừ các tháng không có tiền thuê | -600,00 |
| Trừ chi phí vận hành | -2.500,00 |
| Trừ thuế | -0,00 |
| Trừ khoản vay | -13.919,03 |
| Còn lại trong năm | -5.019,03 |
Bốn con số cùng được gọi là “tỷ suất lợi nhuận” và chúng trả lời bốn câu hỏi khác nhau. Tỷ suất gộp là tiền thuê chia cho chi phí mua, con số trong tin rao và là con số không ai tiêu được. Tỷ suất ròng trừ đi thời gian bỏ trống và chi phí duy trì căn nhà. Tỷ suất sau thuế trừ tiếp thuế. Dòng tiền trừ thêm khoản vay, và là con số duy nhất trong bốn con số mô tả một tài khoản ngân hàng.
Cả bốn được tính ở đây từ cùng một dữ liệu, nên bạn thấy được sự khác biệt giữa chúng thay vì phải tranh luận.
Cách hoạt động
Số vốn đầu tư là giá mua cộng chi phí mua cộng chi phí sửa chữa. Mọi thứ được chia cho con số đó chứ không chỉ cho giá mua, vì tiền chi cho thuế và một gian bếp mới thì vẫn là tiền đã chi.
Tiền thuê thu được là tiền thuê ghi trong hợp đồng trừ phần thời gian bỏ trống, rồi trừ tiếp chi phí vận hành. Thuế được áp theo mức bạn nhập trên phần còn lại, trước khoản vay. Tiền trả nợ vay được trừ sau đó để ra dòng tiền: nó không thuộc tỷ suất lợi nhuận nào, vì nó mô tả cách thanh toán khoản mua chứ không phải những gì căn nhà kiếm được.
Lợi nhuận trên vốn tiền mặt chia dòng tiền cho số tiền bạn thực sự bỏ ra: tổng vốn đầu tư trừ số tiền vay. Nếu bạn vay toàn bộ, con số này không tồn tại, nên dòng đó biến mất thay vì hiện ra vô cực.
Ví dụ
| Trường hợp | Dữ liệu nhập | Kết quả |
|---|---|---|
| Một căn hộ mua bằng vốn vay | giá 250.000, chi phí mua 20.000, tiền thuê 1.000 mỗi tháng, thời gian bỏ trống 5%, chi phí 2.500 mỗi năm, vay 200.000 trong 20 năm với lãi suất 3,5% | Tỷ suất gộp 4,44%, ròng 3,30%, và dòng tiền khoảng -418 mỗi tháng: tiền thuê còn xa mới đủ trả khoản vay, và cần tỷ lệ lấp đầy 137% để hòa vốn, tức là không thể. |
| Cùng căn hộ đó mua bằng tiền mặt | Cùng thương vụ mua nhưng không vay gì | Các tỷ suất lợi nhuận không hề thay đổi, còn dòng tiền thành khoảng +742 mỗi tháng. Tỷ suất lợi nhuận là thuộc tính của tài sản; dòng tiền là thuộc tính của cách nó được tài trợ. |
Câu hỏi thường gặp
Tại sao khoản vay không làm thay đổi tỷ suất lợi nhuận?
Vì tỷ suất lợi nhuận đo những gì căn nhà kiếm được, còn vay tiền là quyết định về cách trả cho nó chứ không phải đặc điểm của nó. Hai căn hộ giống hệt nhau, một mua bằng vốn vay và một không, có cùng tỷ suất lợi nhuận nhưng dòng tiền rất khác nhau, và đó chính là lý do cần cả hai con số.
Tại sao tôi phải tự nhập thuế suất?
Vì cách đánh thuế tiền thuê nhà là quy định riêng của mỗi quốc gia và thường là sự lựa chọn giữa nhiều chế độ trong cùng một nước, mỗi chế độ có khoản khấu trừ, mức giảm và ngưỡng riêng, và tất cả đều thay đổi theo từng năm. Một thuế suất bịa ra ở đây sẽ sai với hầu hết mọi người mà lại trông như một kết quả được tính toán. Thuế suất bạn nhập được áp vào một cơ sở tính mà trang có ghi rõ, để bạn thấy nó đã được áp vào đâu.
Thuế được áp trước hay sau tiền lãi vay?
Trước. Cơ sở tính ở đây là tiền thuê thu được trừ chi phí vận hành, không tính gì đến khoản vay. Nếu chế độ thuế của bạn cho phép khấu trừ lãi vay, thuế suất thực tế trên cơ sở đó thấp hơn thuế suất danh nghĩa, và nhập thuế suất danh nghĩa sẽ làm kết quả thấp hơn thực tế.
Dòng tiền âm có nghĩa là thương vụ mua tồi không?
Tự nó thì không. Nó có nghĩa là tiền thuê không đủ trả khoản vay, nên một phần thương vụ đang được bù bằng thu nhập của bạn, và đó có thể chính là kế hoạch, vì các khoản trả nợ cũng đang tích lũy tài sản. Điều nó thực sự có nghĩa là khoản thiếu hụt phải gánh được mỗi tháng, kể cả những tháng không có người thuê.
Tỷ lệ lấp đầy hòa vốn là gì?
Phần thời gian trong năm căn nhà cần được cho thuê để tiền thuê trang trải được chi phí vận hành và khoản vay, trước thuế. Trên 100% thì không thể đạt được: căn nhà không tự trả được cho chính nó kể cả khi cho thuê cả năm.
Cần biết
- Số tiền không gắn với đơn vị tiền tệ nào: kết quả được tính theo đơn vị bạn đã nhập.
- Kết quả được tính bằng số thực dấu phẩy động độ chính xác kép. Như vậy là thừa đủ để ra quyết định, nhưng đây không phải là chứng từ kế toán.
- Ở đây không có gì được điều chỉnh theo chỉ số: tiền thuê, chi phí và thuế suất giữ nguyên như bạn nhập. Đây là bức ảnh của một năm, không phải dự phóng hai mươi năm.
- Phần tăng giá vốn không được tính. Tỷ suất lợi nhuận đo thu nhập, và giá trị của căn nhà sau này không phải điều mà công cụ này có thể khẳng định.
- Không mặc định khu vực pháp lý nào: thuế chuyển nhượng, thuế tài sản, bảo hiểm và mức thuế trên thu nhập cho thuê đều là các trường, vì mỗi thứ thay đổi theo quốc gia, vùng và năm.