Calculateur de rentabilité locative
Rendement brut, net et net d'impôt d'un bien loué, et ce qu'il reste réellement chaque mois une fois le prêt payé.
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Rendement net (%)
3,30
- Rendement brut (%)
- 4,44
- Rendement net d'impôt (%)
- 3,30
- Cash-flow, par mois
- -418,25
- Cash-flow, par an
- -5 019,03
- Rendement des fonds propres (%)
- -7,17
- Occupation nécessaire à l'équilibre, avant impôt (%)
- 136,83
- Total investi
- 270 000,00
- Fonds propres engagés
- 70 000,00
- Échéance du prêt, par mois
- 1 159,92
- Années de loyer que vaut l'achat
- 22,50
Où va le loyer
| Loyer demandé sur l'année | 12 000,00 |
|---|---|
| Moins les mois sans loyer | -600,00 |
| Moins les charges courantes | -2 500,00 |
| Moins l'impôt | -0,00 |
| Moins le prêt | -13 919,03 |
| Reste sur l'année | -5 019,03 |
Quatre chiffres portent tous le nom de « rendement » et répondent à quatre questions différentes. Le rendement brut, c'est le loyer rapporté au coût de l'achat : celui de l'annonce, et celui que personne ne peut dépenser. Le rendement net retire la vacance et le coût de détention du bien. Le net d'impôt retire l'impôt. Le cash-flow retire aussi le prêt, et c'est le seul des quatre qui décrit un compte en banque.
Les quatre sont calculés ici à partir des mêmes saisies, si bien que l'écart entre eux se voit au lieu de se discuter.
Comment ça marche
Ce qui a été investi, c'est le prix plus les frais d'acquisition plus les travaux. Tout est divisé par ce montant plutôt que par le seul prix, parce que l'argent des droits de mutation et celui d'une cuisine neuve ont été dépensés de la même façon.
Le loyer encaissé, c'est le loyer demandé moins la part de vacance, et les charges courantes s'en déduisent. L'impôt est appliqué au taux que vous donnez sur ce qui reste, avant le prêt. L'échéance est ensuite retirée pour donner le cash-flow : elle n'entre dans aucun rendement, parce qu'elle décrit la façon dont l'achat a été financé et non ce que le bien rapporte.
Le rendement sur fonds propres divise le cash-flow par ce que vous avez réellement mis — le total investi moins le montant emprunté. Si tout est emprunté, ce chiffre n'existe pas : la ligne est absente plutôt qu'infinie.
Exemples
| Cas | Saisie | Résultat |
|---|---|---|
| Un appartement acheté à crédit | 250 000 de prix, 20 000 de frais, 1 000 de loyer par mois, 5 % de vacance, 2 500 de charges par an, 200 000 empruntés sur 20 ans à 3,5 % | Rendement brut 4,44 %, rendement net 3,30 %, et un cash-flow d'environ -418 par mois : le loyer est loin de couvrir le prêt, et il faudrait 137 % d'occupation pour atteindre l'équilibre, autrement dit c'est impossible. |
| Le même appartement acheté comptant | Le même achat, sans rien emprunter | Les rendements ne bougent pas d'un pouce, et le cash-flow passe à environ +742 par mois. Un rendement est une propriété de l'actif ; un cash-flow est une propriété de son financement. |
Questions fréquentes
Pourquoi le prêt ne change-t-il pas le rendement ?
Parce que le rendement mesure ce que le bien rapporte, et qu'emprunter est une décision sur la façon de le payer, pas une caractéristique du bien. Deux appartements identiques, l'un financé et l'autre non, ont le même rendement et des cash-flows très différents — et c'est exactement à cela que servent les deux chiffres.
Pourquoi dois-je saisir moi-même le taux d'imposition ?
Parce que la façon dont un loyer est imposé relève d'une règle nationale, et souvent d'un choix entre plusieurs régimes à l'intérieur de celle-ci, chacun avec ses déductions, ses abattements et ses seuils, qui bougent tous d'une année à l'autre. Un taux inventé ici serait faux pour presque tout le monde tout en ayant l'air d'un résultat calculé. Le taux que vous saisissez est appliqué à une base que la page indique, de sorte que vous voyez sur quoi il porte.
L'impôt est-il appliqué avant ou après les intérêts d'emprunt ?
Avant. La base utilisée ici est le loyer encaissé moins les charges courantes, sans aucun financement. Si votre régime permet de déduire les intérêts d'emprunt, le taux effectif sur cette base est plus bas que le taux affiché, et saisir le taux affiché sous-estimera le résultat.
Un cash-flow négatif signifie-t-il que l'achat est mauvais ?
Pas à lui seul. Il signifie que le loyer ne couvre pas le prêt, donc que l'opération est financée en partie sur vos revenus — ce qui peut être exactement le plan, puisque les échéances constituent aussi du capital. Il signifie en revanche que l'effort doit être supportable tous les mois, y compris ceux où il n'y a pas de locataire.
Qu'est-ce que le taux d'occupation d'équilibre ?
La part de l'année qui doit être louée pour que le loyer couvre les charges courantes et le prêt, avant impôt. Au-dessus de 100 %, elle ne peut pas être atteinte : le bien ne se paie pas lui-même, même loué en permanence.
Bon à savoir
- Les montants n'ont pas de devise : le résultat est dans celle que vous avez saisie.
- Les résultats sont calculés en virgule flottante double précision. C'est largement assez précis pour décider, et ce n'est pas une pièce comptable.
- Rien n'est indexé ici : le loyer, les charges et le taux d'imposition restent à ce que vous avez saisi. C'est la photographie d'une année, pas une projection sur vingt.
- La plus-value n'est pas comptée. Un rendement mesure un revenu, et ce qu'un bien vaudra plus tard n'est pas quelque chose que cet outil est en position d'affirmer.
- Aucune juridiction n'est supposée nulle part : droits de mutation, taxe foncière, assurance et taux d'imposition des loyers sont tous des champs, parce que chacun varie selon le pays, la région et l'année.