Kalkulator rentowności najmu
Rentowność brutto, netto i po opodatkowaniu wynajmowanego mieszkania oraz to, co naprawdę zostaje co miesiąc po spłacie raty kredytu.
Działa w całości w twojej przeglądarce. Nic nie jest wysyłane, logowane ani przechowywane.
Rentowność netto (%)
3,30
- Rentowność brutto (%)
- 4,44
- Rentowność netto po opodatkowaniu (%)
- 3,30
- Przepływ pieniężny, miesięcznie
- -418,25
- Przepływ pieniężny, rocznie
- -5 019,03
- Zwrot z wniesionej gotówki (%)
- -7,17
- Obłożenie potrzebne do pokrycia kosztów, przed opodatkowaniem (%)
- 136,83
- Łączna inwestycja
- 270 000,00
- Wniesiona gotówka
- 70 000,00
- Rata kredytu, miesięcznie
- 1 159,92
- Ile lat czynszu jest wart zakup
- 22,50
Na co idzie czynsz najmu
| Czynsz pobrany w ciągu roku | 12 000,00 |
|---|---|
| Minus miesiące bez czynszu | -600,00 |
| Minus koszty bieżące | -2 500,00 |
| Minus podatek | -0,00 |
| Minus kredyt | -13 919,03 |
| Zostaje w ciągu roku | -5 019,03 |
Cztery liczby nazywa się „rentownością”, a odpowiadają one na cztery różne pytania. Rentowność brutto to czynsz w stosunku do kosztu zakupu — liczba z ogłoszenia, której nikt nie może wydać. Rentowność netto odejmuje pustostan i koszty utrzymania mieszkania. Rentowność po opodatkowaniu odejmuje podatek. Przepływ pieniężny odejmuje dodatkowo kredyt i jako jedyna z tych czterech liczb opisuje rachunek bankowy.
Wszystkie cztery są tu liczone z tych samych danych, więc różnicę między nimi widać, zamiast się o nią spierać.
Jak to działa
Zainwestowana kwota to cena plus koszty zakupu plus remont. Wszystko jest dzielone przez tę kwotę, a nie przez samą cenę, bo pieniądze wydane na podatki i nową kuchnię i tak zostały wydane.
Pobrany czynsz to czynsz naliczony minus część przypadająca na pustostan, a od tego odejmuje się koszty bieżące. Podatek jest naliczany według podanej stawki od tego, co zostaje, przed kredytem. Rata kredytu jest odejmowana później, dając przepływ pieniężny: nie wchodzi do żadnej rentowności, bo opisuje sposób sfinansowania zakupu, a nie to, ile zarabia mieszkanie.
Zwrot z wniesionej gotówki dzieli przepływ pieniężny przez kwotę faktycznie wniesioną z własnych środków: łączną inwestycję minus kwotę kredytu. Jeśli finansujesz całość kredytem, ta liczba nie istnieje, więc wiersz znika, zamiast pokazywać nieskończoność.
Przykłady
| Przypadek | Dane wejściowe | Wynik |
|---|---|---|
| Mieszkanie kupione na kredyt | cena 250 000, koszty 20 000, czynsz 1000 miesięcznie, pustostan 5%, koszty 2500 rocznie, kredyt 200 000 na 20 lat przy 3,5% | Rentowność brutto 4,44%, netto 3,30% i przepływ pieniężny około -418 miesięcznie: czynsz nawet nie zbliża się do pokrycia kredytu, a do pokrycia kosztów potrzebne byłoby obłożenie 137%, czyli jest to niemożliwe. |
| To samo mieszkanie kupione za gotówkę | Ten sam zakup bez kredytu | Rentowności w ogóle się nie zmieniają, a przepływ pieniężny wynosi około +742 miesięcznie. Rentowność jest cechą aktywa; przepływ pieniężny jest cechą sposobu jego sfinansowania. |
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego kredyt nie zmienia rentowności?
Ponieważ rentowność mierzy, ile zarabia mieszkanie, a finansowanie to decyzja o sposobie zapłaty, a nie cecha mieszkania. Dwa identyczne mieszkania, jedno kupione na kredyt, a drugie nie, mają tę samą rentowność i bardzo różne przepływy pieniężne — i właśnie do tego służą te dwie liczby.
Dlaczego muszę sam wpisać stawkę podatku?
Ponieważ sposób opodatkowania najmu to przepis każdego kraju, a często wybór między kilkoma formami w jego obrębie, każda z własnymi odliczeniami, ulgami i progami, i wszystkie zmieniają się z roku na rok. Wymyślona tu stawka byłaby błędna niemal dla wszystkich i wyglądałaby jak obliczony wynik. Wpisana stawka jest stosowana do podstawy, którą strona pokazuje, żeby było widać, do czego została zastosowana.
Czy podatek jest naliczany przed odsetkami od kredytu, czy po nich?
Przed. Podstawą jest tu pobrany czynsz minus koszty bieżące, bez żadnego finansowania. Jeśli twoja forma opodatkowania pozwala odliczać odsetki od kredytu, efektywna stawka od tej podstawy jest niższa niż stawka nominalna, a wpisanie nominalnej zaniży wynik.
Czy ujemny przepływ pieniężny oznacza, że zakup jest zły?
Sam w sobie nie. Oznacza, że czynsz nie pokrywa kredytu, więc zakup jest częściowo finansowany z twoich dochodów — co może być dokładnie zamierzonym planem, bo raty budują też majątek. Oznacza natomiast, że niedobór musi być do udźwignięcia w każdym miesiącu, także w miesiącach bez najemcy.
Czym jest obłożenie potrzebne do pokrycia kosztów?
To część roku, przez którą mieszkanie musi być wynajęte, żeby czynsz pokrył koszty bieżące i kredyt, przed opodatkowaniem. Powyżej 100% jest to nieosiągalne: mieszkanie nie spłaca się samo nawet przy wynajmie przez cały rok.
Warto wiedzieć
- Kwoty nie mają waluty: wynik jest w tej samej walucie co wpisane dane.
- Wyniki są obliczane w arytmetyce zmiennoprzecinkowej podwójnej precyzji. To aż nadto wystarcza do podjęcia decyzji, ale nie jest to dokument księgowy.
- Nic nie jest tu indeksowane: czynsz, koszty i stawka podatku pozostają takie, jakie wpisano. To obraz jednego roku, a nie prognoza na dwadzieścia lat.
- Wzrost wartości nie jest uwzględniany. Rentowność mierzy dochód, a to, ile mieszkanie będzie warte w przyszłości, nie jest czymś, co to narzędzie może stwierdzić.
- Nie zakłada się żadnej jurysdykcji: podatki od zakupu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i stawka podatku od najmu to pola, bo każda z tych wartości zależy od kraju, regionu i roku.
Wszystkie narzędzia z kategorii Nieruchomości