Kalkulator imbal hasil sewa
Imbal hasil kotor, bersih, dan setelah pajak dari properti yang disewakan, serta berapa yang benar-benar tersisa setiap bulan setelah pinjaman dibayar.
Berjalan sepenuhnya di browser Anda. Tidak ada yang diunggah, dicatat, atau disimpan.
Imbal hasil bersih (%)
3,30
- Imbal hasil kotor (%)
- 4,44
- Imbal hasil bersih setelah pajak (%)
- 3,30
- Arus kas, per bulan
- -418,25
- Arus kas, per tahun
- -5.019,03
- Imbal hasil atas modal sendiri (%)
- -7,17
- Tingkat hunian titik impas, sebelum pajak (%)
- 136,83
- Total investasi
- 270.000,00
- Modal sendiri
- 70.000,00
- Cicilan pinjaman, per bulan
- 1.159,92
- Nilai pembelian dalam tahun sewa
- 22,50
Ke mana uang sewa pergi
| Sewa yang ditagih dalam setahun | 12.000,00 |
|---|---|
| Dikurangi bulan tanpa sewa | -600,00 |
| Dikurangi biaya operasional | -2.500,00 |
| Dikurangi pajak | -0,00 |
| Dikurangi pinjaman | -13.919,03 |
| Sisa dalam setahun | -5.019,03 |
Empat angka disebut “imbal hasil”, padahal menjawab empat pertanyaan berbeda. Imbal hasil kotor adalah sewa dibagi biaya pembelian: angka di iklan, dan angka yang tidak bisa dibelanjakan siapa pun. Imbal hasil bersih mengurangkan masa kosong dan biaya perawatan properti. Imbal hasil setelah pajak mengurangkan pajak. Arus kas juga mengurangkan pinjaman, dan hanya angka ini dari keempatnya yang menggambarkan rekening bank.
Keempatnya dihitung di sini dari data yang sama, jadi selisihnya terlihat, bukan diperdebatkan.
Cara kerja
Total investasi adalah harga ditambah biaya pembelian ditambah renovasi. Semua dibagi dengan angka itu, bukan dengan harga saja, karena uang yang dikeluarkan untuk pajak dan dapur baru tetap saja sudah dikeluarkan.
Sewa yang diterima adalah sewa yang ditagihkan dikurangi bagian masa kosong, lalu dikurangi biaya rutin. Pajak dikenakan dengan tarif yang Anda isi atas sisanya, sebelum pinjaman. Cicilan pinjaman dikurangkan sesudahnya untuk mendapatkan arus kas: cicilan tidak termasuk dalam imbal hasil mana pun, karena menggambarkan cara pembelian dibiayai, bukan hasil yang diperoleh properti.
Imbal hasil atas modal sendiri membagi arus kas dengan uang yang benar-benar Anda keluarkan: total investasi dikurangi jumlah pinjaman. Jika semuanya dibiayai pinjaman, angka ini tidak ada, jadi barisnya dihilangkan alih-alih menampilkan tak hingga.
Contoh
| Kasus | Masukan | Hasil |
|---|---|---|
| Apartemen yang dibeli dengan pinjaman | harga 250.000, biaya pembelian 20.000, sewa 1.000 per bulan, masa kosong 5 %, biaya 2.500 per tahun, pinjaman 200.000 selama 20 tahun dengan bunga 3,5 % | Imbal hasil kotor 4,44 %, bersih 3,30 %, dan arus kas sekitar -418 per bulan: sewa jauh dari cukup untuk menutupi pinjaman, dan titik impas memerlukan tingkat hunian 137 %, artinya tidak mungkin. |
| Apartemen yang sama dibeli tunai | Pembelian yang sama tanpa pinjaman sama sekali | Imbal hasilnya sama sekali tidak berubah, dan arus kas menjadi sekitar +742 per bulan. Imbal hasil adalah sifat aset; arus kas adalah sifat cara aset itu dibiayai. |
Pertanyaan umum
Mengapa pinjaman tidak mengubah imbal hasil?
Karena imbal hasil mengukur hasil yang diperoleh properti, sedangkan membiayainya dengan pinjaman adalah keputusan tentang cara membayar, bukan ciri properti itu. Dua apartemen yang identik, satu dibiayai pinjaman dan satu tidak, punya imbal hasil yang sama dan arus kas yang sangat berbeda — justru itulah gunanya kedua angka itu.
Mengapa saya harus mengisi tarif pajak sendiri?
Karena cara sewa dikenai pajak adalah aturan setiap negara, dan sering kali berupa pilihan di antara beberapa skema di dalamnya, masing-masing dengan potongan, keringanan, dan ambang batasnya sendiri, dan semuanya berubah dari tahun ke tahun. Tarif yang dikarang di sini akan salah bagi hampir semua orang dan akan tampak seperti hasil perhitungan. Tarif yang Anda isi diterapkan pada dasar pengenaan yang ditunjukkan halaman ini, supaya Anda bisa melihat atas apa tarif itu diterapkan.
Apakah pajak dikenakan sebelum atau sesudah bunga pinjaman?
Sebelum. Dasar yang dipakai di sini adalah sewa yang diterima dikurangi biaya rutin, tanpa unsur pembiayaan apa pun. Jika skema Anda memperbolehkan bunga pinjaman dikurangkan, tarif efektif atas dasar itu lebih rendah daripada tarif nominal, dan mengisi tarif nominal akan membuat hasilnya terlalu rendah.
Apakah arus kas negatif berarti pembeliannya buruk?
Tidak dengan sendirinya. Artinya sewa tidak menutupi pinjaman, jadi pembelian itu sebagian dibiayai dari penghasilan Anda, yang bisa jadi memang rencananya, karena cicilan juga membangun kekayaan. Yang pasti, kekurangannya harus sanggup ditanggung setiap bulan, termasuk bulan-bulan tanpa penyewa.
Apa itu tingkat hunian titik impas?
Bagian dari tahun yang harus terisi penyewa agar sewa menutupi biaya rutin dan pinjaman, sebelum pajak. Di atas 100 % angka itu tidak mungkin tercapai: properti tidak bisa membiayai dirinya sendiri meskipun disewakan sepanjang tahun.
Perlu diketahui
- Jumlah uang tidak memakai mata uang: hasilnya dalam mata uang yang Anda masukkan.
- Hasil dihitung dengan bilangan floating point presisi ganda. Itu lebih dari cukup untuk mengambil keputusan, tetapi ini bukan dokumen akuntansi.
- Tidak ada yang diindeks di sini: sewa, biaya, dan tarif pajak tetap seperti yang Anda masukkan. Ini potret satu tahun, bukan proyeksi dua puluh tahun.
- Kenaikan nilai tidak dihitung. Imbal hasil mengukur pendapatan, dan berapa nilai properti di kemudian hari bukan sesuatu yang dapat dipastikan oleh alat ini.
- Tidak ada yurisdiksi yang diasumsikan: pajak pengalihan, pajak bumi dan bangunan, asuransi, dan tarif pajak atas pendapatan sewa semuanya berupa kolom, karena masing-masing berbeda menurut negara, wilayah, dan tahun.