Calculadora de Rentabilidade de Aluguel
Rentabilidade bruta, líquida e após impostos de um imóvel alugado, e quanto de fato sobra por mês depois de paga a prestação.
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Rentabilidade líquida (%)
3,30
- Rentabilidade bruta (%)
- 4,44
- Rentabilidade líquida após impostos (%)
- 3,30
- Fluxo de caixa, por mês
- -418,25
- Fluxo de caixa, por ano
- -5.019,03
- Retorno sobre o dinheiro aplicado (%)
- -7,17
- Ocupação necessária para empatar, antes de impostos (%)
- 136,83
- Total investido
- 270.000,00
- Dinheiro aplicado
- 70.000,00
- Parcela do financiamento, por mês
- 1.159,92
- Anos de aluguel que a compra vale
- 22,50
Para onde vai o aluguel
| Aluguel cobrado no ano | 12.000,00 |
|---|---|
| Menos os meses sem aluguel | -600,00 |
| Menos as despesas correntes | -2.500,00 |
| Menos o imposto | -0,00 |
| Menos o financiamento | -13.919,03 |
| Sobra no ano | -5.019,03 |
Quatro números são todos chamados de "a rentabilidade" e eles respondem a quatro perguntas diferentes. A rentabilidade bruta é o aluguel sobre o que a compra custou, que é o número do anúncio e o que ninguém consegue gastar. A líquida tira a vacância e o custo de manter o imóvel. A após impostos tira o imposto. O fluxo de caixa tira também o financiamento, e é o único dos quatro que descreve uma conta bancária.
Os quatro são calculados aqui a partir das mesmas entradas, para que a distância entre eles fique visível em vez de discutida.
Como funciona
O que foi investido é o preço mais os custos de aquisição mais as obras. Tudo é dividido por esse valor, e não só pelo preço, porque o dinheiro gasto em impostos e em uma cozinha nova foi gasto do mesmo jeito.
O aluguel recebido é o aluguel cobrado menos a parcela de vacância, e as despesas correntes saem disso. O imposto é aplicado à alíquota que você informar sobre o que sobra, antes do financiamento. A prestação é então subtraída para dar o fluxo de caixa: ela não faz parte de nenhuma rentabilidade, porque descreve como a compra foi paga, e não o que o imóvel rende.
O retorno sobre o dinheiro aplicado divide o fluxo de caixa pelo que você de fato colocou — o total investido menos o valor financiado. Financie tudo e esse número não existe, então a linha some em vez de ficar infinita.
Exemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Um apartamento comprado com financiamento | preço 250.000, custos 20.000, aluguel 1.000 por mês, 5% de vacância, 2.500 por ano de despesas, 200.000 financiados em 20 anos a 3,5% | Rentabilidade bruta 4,44%, líquida 3,30%, e um fluxo de caixa de cerca de -418 por mês: o aluguel está longe de cobrir o financiamento, e seriam necessários 137% de ocupação para empatar, ou seja, não dá. |
| O mesmo apartamento comprado à vista | A mesma compra, sem nada financiado | As rentabilidades não se mexem, e o fluxo de caixa vira cerca de +742 por mês. Uma rentabilidade é uma propriedade do ativo; um fluxo de caixa é uma propriedade de como ele foi financiado. |
Perguntas frequentes
Por que o financiamento não muda a rentabilidade?
Porque a rentabilidade mede o que o imóvel rende, e tomar emprestado é uma decisão sobre como pagá-lo, e não uma característica dele. Dois apartamentos idênticos, um financiado e outro não, têm a mesma rentabilidade e fluxos de caixa muito diferentes — que é exatamente para isso que servem os dois números.
Por que eu tenho de digitar a alíquota?
Porque a forma como o aluguel é tributado é uma regra de cada país, e muitas vezes uma escolha entre vários regimes dentro dele, cada um com deduções, isenções e faixas próprias, e todas elas mudam de um ano para o outro. Uma alíquota inventada aqui estaria errada para quase todo mundo com cara de resultado calculado. A alíquota que você digita é aplicada a uma base que a página informa, para você ver sobre o que ela incidiu.
O imposto é aplicado antes ou depois dos juros do financiamento?
Antes. A base usada aqui é o aluguel recebido menos as despesas correntes, sem financiamento nenhum. Se o seu regime permite deduzir os juros, a alíquota efetiva sobre essa base é menor que a nominal, e digitar a nominal vai subestimar o resultado.
Um fluxo de caixa negativo significa que é uma compra ruim?
Não por si só. Significa que o aluguel não cobre o financiamento, então a compra está sendo bancada em parte pela sua renda — o que pode ser exatamente o plano, já que as parcelas também constroem patrimônio. O que ele significa é que a diferença precisa caber no seu orçamento todo mês, inclusive nos meses sem inquilino.
O que é a ocupação necessária para empatar?
A fração do ano que precisa estar alugada para o aluguel cobrir as despesas correntes e o financiamento, antes de impostos. Acima de 100% ela não pode ser alcançada de jeito nenhum: o imóvel não se paga nem totalmente alugado.
Bom saber
- Os valores não têm moeda: o resultado sai naquela em que você digitou.
- Os resultados são calculados em ponto flutuante de dupla precisão. É preciso o bastante para decidir, e não é um documento contábil.
- Nada aqui é indexado: o aluguel, as despesas e a alíquota ficam onde você os colocou. Este é o retrato de um ano, e não uma projeção de vinte.
- O ganho de capital não é contado. Uma rentabilidade mede renda, e quanto um imóvel valerá depois não é algo que esta ferramenta esteja em posição de afirmar.
- Nenhuma jurisdição é suposta em lugar nenhum: impostos de transmissão, imposto sobre a propriedade, seguro e a alíquota sobre a renda de aluguel são todos campos, porque cada um deles varia por país, por região e por ano.
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