Kira Getirisi Hesaplama
Kiraya verilen bir konutun brüt, net ve vergi sonrası getirisi ve kredi ödendikten sonra her ay gerçekte ne kaldığı.
Tamamen tarayıcınızda çalışır. Hiçbir şey yüklenmez, günlüğe yazılmaz veya saklanmaz.
Net getiri (%)
3,30
- Brüt getiri (%)
- 4,44
- Vergi sonrası net getiri (%)
- 3,30
- Nakit akışı, aylık
- -418,25
- Nakit akışı, yıllık
- -5.019,03
- Koyulan nakde göre getiri (%)
- -7,17
- Başabaş doluluk oranı, vergi öncesi (%)
- 136,83
- Toplam yatırım
- 270.000,00
- Koyulan nakit
- 70.000,00
- Kredi taksiti, aylık
- 1.159,92
- Alımın kaç yıllık kiraya denk geldiği
- 22,50
Kiranın nereye gittiği
| Bir yılda tahsil edilen kira | 12.000,00 |
|---|---|
| Eksi kirasız aylar | -600,00 |
| Eksi işletme giderleri | -2.500,00 |
| Eksi vergi | -0,00 |
| Eksi kredi | -13.919,03 |
| Yıl boyunca kalan | -5.019,03 |
Dört ayrı sayıya “getiri” denir ve dördü dört farklı soruyu cevaplar. Brüt getiri, kiranın alım maliyetine oranıdır; ilandaki rakam budur ve kimsenin harcayamayacağı rakam da budur. Net getiri boş kalma süresini ve konutun bakım maliyetini düşer. Vergi sonrası getiri vergiyi de düşer. Nakit akışı ayrıca krediyi de düşer ve dördü arasında bir banka hesabını anlatan tek rakam odur.
Dördü de burada aynı verilerden hesaplanır; böylece aralarındaki fark tartışılmak yerine görülür.
Nasıl çalışır
Yatırılan tutar; fiyat, alım masrafları ve tadilatın toplamıdır. Her şey yalnızca fiyata değil bu rakama bölünür, çünkü vergilere ve yeni bir mutfağa harcanan para da sonuçta harcanmıştır.
Tahsil edilen kira, faturalanan kiradan boş kalma payının düşülmesiyle bulunur ve bundan cari giderler çıkarılır. Vergi, kalan tutara, krediden önce, belirttiğiniz oranda uygulanır. Kredi taksiti nakit akışını bulmak için daha sonra düşülür: hiçbir getirinin parçası değildir, çünkü konutun ne kazandırdığını değil, alımın nasıl ödendiğini anlatır.
Koyulan nakde göre getiri, nakit akışını gerçekten koyduğunuz paraya böler: toplam yatırımdan kredilendirilen tutarın düşülmesiyle kalan. Her şeyi krediyle finanse ederseniz bu rakam var olmaz; bu yüzden satır sonsuz görünmek yerine kaybolur.
Örnekler
| Durum | Girdi | Sonuç |
|---|---|---|
| Krediyle alınmış bir daire | Fiyat 250.000, masraflar 20.000, aylık kira 1.000, %5 boş kalma, yıllık 2.500 gider, 20 yıl vadeyle %3,5 faizle 200.000 kredi | Brüt getiri %4,44, net getiri %3,30 ve ayda yaklaşık -418 nakit akışı: kira krediyi karşılamaya yaklaşmıyor bile; başabaş için %137 doluluk gerekirdi, yani mümkün değil. |
| Aynı daire, peşin alınmış | Aynı alım, hiç kredi kullanılmadan | Getiriler hiç değişmiyor, nakit akışı ise ayda yaklaşık +742'ye çıkıyor. Getiri varlığın bir özelliğidir; nakit akışı ise nasıl finanse edildiğinin bir özelliğidir. |
Sık sorulan sorular
Kredi neden getiriyi değiştirmiyor?
Çünkü getiri konutun ne kazandırdığını ölçer; onu krediyle almak ise nasıl ödeneceğine dair bir karardır, konutun bir özelliği değil. Biri krediyle alınmış, diğeri alınmamış iki aynı dairenin getirisi aynı, nakit akışları ise çok farklıdır; iki rakamın varlık nedeni de tam olarak budur.
Vergi oranını neden kendim yazmak zorundayım?
Çünkü kira gelirinin nasıl vergilendirileceği her ülkenin kendi kuralıdır ve çoğu zaman ülke içinde birkaç rejim arasında bir seçimdir; her birinin kendi indirimleri, istisnaları ve eşikleri vardır ve hepsi yıldan yıla değişir. Burada uydurulmuş bir oran neredeyse herkes için yanlış olur ve hesaplanmış bir sonuç gibi görünürdü. Yazdığınız oran, sayfanın belirttiği bir matraha uygulanır; böylece neye uygulandığını görebilirsiniz.
Vergi, kredi faizinden önce mi sonra mı uygulanıyor?
Önce. Burada kullanılan matrah, tahsil edilen kiradan cari giderlerin düşülmesiyle bulunur; finansmana dair hiçbir şey içermez. Rejiminiz kredi faizini düşmenize izin veriyorsa, bu matrah üzerindeki efektif oran nominal orandan düşüktür ve nominal oranı yazmak sonucu olduğundan düşük gösterir.
Negatif nakit akışı, alımın kötü olduğu anlamına mı gelir?
Tek başına hayır. Kiranın krediyi karşılamadığı anlamına gelir; yani alım kısmen sizin gelirinizle finanse ediliyordur. Bu tam da plan olabilir, çünkü taksitler aynı zamanda servet de biriktirir. Anlamına geldiği şey, aradaki açığın her ay, kiracısız aylar dahil, karşılanabilir olması gerektiğidir.
Başabaş doluluk oranı nedir?
Kiranın, vergiden önce, cari giderleri ve krediyi karşılaması için konutun yılın ne kadarında kirada olması gerektiği. %100'ün üzerindeyse ulaşılamaz: konut, yıl boyunca kirada olsa bile kendini ödemez.
Bilmekte fayda var
- Tutarlar para birimi taşımaz: sonuç, girdiğiniz para birimindedir.
- Sonuçlar çift duyarlıklı kayan noktalı sayılarla hesaplanır. Bu, karar vermek için fazlasıyla yeterlidir, ancak bir muhasebe belgesi değildir.
- Burada hiçbir şey endekslenmez: kira, giderler ve vergi oranı yazdığınız değerlerde kalır. Bu, yirmi yıllık bir projeksiyon değil, tek bir yılın fotoğrafıdır.
- Değer artışı hesaba katılmaz. Getiri geliri ölçer ve bir konutun ileride ne edeceği, bu aracın öne sürebileceği bir şey değildir.
- Hiçbir hukuk düzeni varsayılmaz: devir vergileri, emlak vergisi, sigorta ve kira gelirine uygulanan oran birer alandır, çünkü her biri ülkeye, bölgeye ve yıla göre değişir.