賃貸と購入の比較

住み続ける年数で見て、購入が賃貸より得かどうか。頭金をほかに回していれば得られたはずの運用益も含めて計算します。

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下の例はすでに計算済みです。数値を変更するにはJavaScriptが必要です。JavaScriptは、入力した内容がどこにも送信されないようにする役割も担っています。

購入価格

頭金

購入諸費用税金、登記・公証費用、手数料。現金で支払い、退去時に戻ってこないため、短期の居住が割高になる大きな理由です。

年利（%）

借入期間（年）

住み続ける年数

所有コスト（年額）不動産保有税、所有者負担の管理費、保険、修繕費。同じ住宅の借主なら払わないものすべて。

同等の住宅の家賃

家賃上昇率（年、%）

物件価値の変化率（年、%）何も前提にせず、何も予測しません。マイナスも入力できます。マイナスの値を入れるのが、購入有利の主張がこの1つの入力欄にどれだけ依存しているかを確かめる最も早い方法です。

運用利回り（%）頭金を頭金に使わなかった場合に得られる運用益。これがないと、比較は不当に購入有利になります。

売却費用（価格の%）

最終的な購入側の優位額

28,453.61

年ごと

同じ金額を投じた場合の、各年末時点でのそれぞれの資産価値
年	購入の支出	賃貸の支出	物件の価値	資産：購入	資産：賃貸	差額
1	18,017.96	13,200.00	306,000.00	59,875.44	91,337.96	-31,462.52
2	18,017.96	13,464.00	312,120.00	72,083.59	98,632.06	-26,548.47
3	18,017.96	13,733.28	318,362.40	84,634.49	105,875.70	-21,241.21
4	18,017.96	14,007.95	324,729.65	97,538.49	113,061.98	-15,523.49
5	18,017.96	14,288.10	331,224.24	110,806.30	120,183.69	-9,377.39
6	18,017.96	14,573.87	337,848.73	124,448.95	127,233.30	-2,784.35
7 損益分岐点	18,017.96	14,865.34	344,605.70	138,477.83	134,202.91	4,274.91
8	18,017.96	15,162.65	351,497.81	152,904.69	141,084.31	11,820.38
9	18,017.96	15,465.90	358,527.77	167,741.67	147,868.89	19,872.78
10	18,017.96	15,775.22	365,698.33	183,001.30	154,547.69	28,453.61

ほとんどの比較は、購入者と賃借人の支払いを合計し、少ない方を勝ちとします。これは2つのことを黙って無視しています。賃借人の手元に残る頭金と、支払いが少ない側が投資に回せる費用の差です。

ここでは両者が毎年まったく同じ金額を拠出します。支出の少ない側は、その差額を指定した利回りで運用します。最後に購入者は物件を売却します。比較するのはそれぞれの資産額で、2つの列が同じものを測っている唯一の比較です。

初日、購入者は頭金と購入諸費用を支払います。賃借人はどちらも支払わないため、同じ額を投資に回します。両者とも同じ額のお金を手放したことになります。

毎年、購入者は12回のローン返済と所有コストを支払い、賃借人は設定した上昇率で上がる家賃を12回支払います。2つのうち大きい方がその年の両者の拠出額となり、支出の少ない側が差額を投資します。

居住期間の終わりには、物件の価値は価格が設定した率で変化した額になります。売却費用を差し引き、ローン残高を完済し、残りを購入者の運用資産に加えます。賃借人の資産はその運用資産です。

損益分岐年は、購入者の資産が初めて賃借人と同額以上になる年です。それ以前は、購入諸費用をまだ回収できていません。

ケース	入力	結果
10年間住む場合	価格300,000、頭金60,000、諸費用24,000、3.5%・25年、家賃1,100、すべて年2%上昇、運用利回り3%	購入は購入諸費用を回収した7年目に優位に立ち、10年後には約28,450上回ります。
価格が横ばいの場合の同じ購入	同じ条件で、物件価値の変化を年0%とした場合	購入は10年以内に一度も追いつかず、約34,600下回って終わります。主張全体がこの1つの入力欄にどれだけ依存していたかが、1回の変更でわかります。

なぜ値上がり率や運用利回りを推測しなければならないのですか？

誰にもわからないからで、このツールならなおさらです。もっともらしい初期値を入れれば、答えがそれらに左右されるという事実が隠れてしまいます。いくつかの値を試して、損益分岐点がどれだけ動くかを見てください。その幅こそが本当の答えで、どんな単一の数字よりも役に立ちます。

賃貸の方が毎年安いのではありませんか？

多くの場合はそうで、まさにそれが比較の焦点です。賃貸は月々のコストが低いことが多い一方、購入では毎回の返済の一部が資産になります。このツールは安い方の選択肢に差額を投資させるので、2つの効果を議論するのではなく比較できます。

税金は含まれていますか？

いいえ。住宅ローン利息の控除、運用益への課税、売却益への課税は、国によってあったりなかったりし、基準額や非課税の条件も変わります。ここではどれも捏造しません。所有コストは入力欄なので、毎年の不動産保有税はそこに含められます。

これは購入すべきだと言っているのですか？

いいえ。あなたが入力した一連の前提から導かれる結果を計算するだけです。仕事の安定性、引っ越したくなるかどうか、貸主がいないことにどれだけ価値を感じるかについては何も知りません。そうしたことのほうが、計算よりも多くの購入を決めています。

金額に通貨は付きません。結果は入力した金額と同じ通貨で表されます。
結果は倍精度浮動小数点数で計算しています。判断の材料としては十分すぎる精度ですが、会計書類ではありません。
予測ではなく試算です。すべての率は全期間を通じて一定とします。現実の市場でそうなったことは一度もありません。
数字は名目値で、現在の貨幣価値に換算したものはありません。実質で読みたい場合は、すべての入力欄にインフレ控除後の率を入力してください。
固定金利の元利均等返済ローンを前提とし、賃貸物件は同等の住宅であることを前提としています。小さな賃貸アパートと大きな購入住宅を比べても、測れるのは2つの住宅の差であって、賃貸と購入の差ではありません。