Mietrendite-Rechner
Brutto-, Netto- und Nachsteuerrendite einer vermieteten Immobilie, und was monatlich tatsächlich übrig bleibt, wenn der Kredit bezahlt ist.
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Nettorendite (%)
3,30
- Bruttorendite (%)
- 4,44
- Nettorendite nach Steuern (%)
- 3,30
- Zahlungsstrom, im Monat
- -418,25
- Zahlungsstrom, im Jahr
- -5.019,03
- Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (%)
- -7,17
- Zum Ausgleich nötige Auslastung, vor Steuern (%)
- 136,83
- Gesamt investiert
- 270.000,00
- Eingesetztes Eigenkapital
- 70.000,00
- Kreditrate, im Monat
- 1.159,92
- Jahresmieten, die der Kauf wert ist
- 22,50
Wohin die Miete geht
| Verlangte Miete über ein Jahr | 12.000,00 |
|---|---|
| Abzüglich der Monate ohne Miete | -600,00 |
| Abzüglich der laufenden Kosten | -2.500,00 |
| Abzüglich Steuern | -0,00 |
| Abzüglich des Kredits | -13.919,03 |
| Bleibt über das Jahr | -5.019,03 |
Vier Zahlen heißen alle „die Rendite“ und sie beantworten vier verschiedene Fragen. Die Bruttorendite ist die Miete über dem, was der Kauf gekostet hat, und das ist die Zahl aus dem Inserat und die, die niemand ausgeben kann. Die Nettorendite zieht den Leerstand und die Kosten des Haltens ab. Nach Steuern zieht die Steuer ab. Der Zahlungsstrom zieht auch den Kredit ab und ist die einzige der vier, die ein Bankkonto beschreibt.
Alle vier werden hier aus denselben Eingaben berechnet, der Abstand zwischen ihnen ist also sichtbar, statt bestritten zu werden.
Wie es funktioniert
Das Investierte ist der Preis plus die Erwerbsnebenkosten plus die Arbeiten. Alles wird durch diese Zahl geteilt und nicht durch den Preis allein, denn das Geld für Steuern und eine neue Küche war trotzdem ausgegeben.
Die eingenommene Miete ist die verlangte Miete abzüglich des Leerstandsanteils, und davon gehen die laufenden Kosten ab. Die Steuer wird mit dem angegebenen Satz auf das angewandt, was übrig bleibt, vor dem Kredit. Die Kreditrate wird danach abgezogen und ergibt den Zahlungsstrom: Er gehört zu keiner Rendite, denn er beschreibt, wie der Kauf bezahlt wurde, und nicht, was die Immobilie einbringt.
Die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital teilt den Zahlungsstrom durch das, was Sie tatsächlich eingesetzt haben — das Gesamtinvestierte abzüglich des aufgenommenen Betrags. Nehmen Sie alles auf, gibt es diese Zahl nicht, die Zeile fehlt also, statt unendlich zu sein.
Beispiele
| Fall | Eingabe | Ergebnis |
|---|---|---|
| Eine mit Kredit gekaufte Wohnung | 250.000 Preis, 20.000 Nebenkosten, 1.000 Miete im Monat, 5 % Leerstand, 2.500 im Jahr an Kosten, 200.000 über 20 Jahre zu 3,5 % aufgenommen | Bruttorendite 4,44 %, Nettorendite 3,30 % und ein Zahlungsstrom von rund −418 im Monat: Die Miete deckt den Kredit bei Weitem nicht, und es bräuchte 137 % Auslastung zum Ausgleich, was heißt, dass es nicht geht. |
| Dieselbe Wohnung bar gekauft | Derselbe Kauf ohne aufgenommenen Kredit | Die Renditen bewegen sich überhaupt nicht, und der Zahlungsstrom dreht auf rund +742 im Monat. Eine Rendite ist eine Eigenschaft des Objekts; ein Zahlungsstrom eine Eigenschaft seiner Finanzierung. |
Häufige Fragen
Warum ändert der Kredit die Rendite nicht?
Weil die Rendite misst, was die Immobilie einbringt, und sich zu verschulden eine Entscheidung darüber ist, wie man sie bezahlt, und keine Eigenschaft von ihr. Zwei gleiche Wohnungen, eine finanziert und eine nicht, haben dieselbe Rendite und sehr verschiedene Zahlungsströme — und genau dafür sind die beiden Zahlen da.
Warum muss ich den Steuersatz selbst eingeben?
Weil die Besteuerung von Mieten eine Regel eines Landes ist und oft eine Wahl zwischen mehreren Verfahren darin, jedes mit eigenen Abzügen, Freibeträgen und Schwellen, die sich alle von Jahr zu Jahr bewegen. Ein hier erfundener Satz wäre für fast jeden falsch und sähe dabei wie ein berechnetes Ergebnis aus. Der eingegebene Satz wird auf eine Bemessungsgrundlage angewandt, die die Seite nennt, damit Sie sehen können, worauf er angewandt wurde.
Wird die Steuer vor oder nach den Kreditzinsen angewandt?
Davor. Die hier benutzte Grundlage ist die eingenommene Miete abzüglich der laufenden Kosten, ohne Finanzierung darin. Erlaubt Ihr Verfahren, Kreditzinsen abzuziehen, ist der wirksame Satz auf diese Grundlage niedriger als der nominale, und den nominalen einzugeben unterschätzt das Ergebnis.
Heißt ein negativer Zahlungsstrom, dass es ein schlechter Kauf ist?
Für sich genommen nicht. Er heißt, dass die Miete den Kredit nicht deckt, der Kauf also teilweise aus dem Einkommen finanziert wird — und das kann genau der Plan sein, denn die Raten bauen zugleich Vermögen auf. Er heißt aber, dass der Fehlbetrag jeden Monat tragbar sein muss, auch in den Monaten ohne Mieter.
Was ist die Auslastung, die zum Ausgleich nötig ist?
Der Anteil des Jahres, der vermietet sein muss, damit die Miete die laufenden Kosten und den Kredit deckt, vor Steuern. Über 100 % ist er überhaupt nicht erreichbar: Die Immobilie trägt sich selbst dann nicht, wenn sie ganzjährig vermietet ist.
Gut zu wissen
- Die Beträge haben keine Währung: Das Ergebnis steht in der, die Sie eingegeben haben.
- Die Ergebnisse werden in Gleitkommaarithmetik doppelter Genauigkeit gerechnet. Das ist mehr als genau genug, um zu entscheiden, und es ist kein Buchungsbeleg.
- Hier wird nichts indexiert: Die Miete, die Kosten und der Steuersatz bleiben bei dem, was Sie eingegeben haben. Das ist das Bild eines Jahres und keine Hochrechnung über zwanzig.
- Der Wertzuwachs wird nicht gezählt. Eine Rendite misst Einkommen, und was eine Immobilie später wert sein wird, ist nichts, was dieses Tool zu behaupten in der Lage wäre.
- Nirgends wird eine Rechtsordnung angenommen: Steuern, Grundsteuer, Versicherung und der Satz auf Mieteinnahmen sind alles Felder, denn jedes davon ist je nach Land, Region und Jahr verschieden.