Calcolatore di Redditività Locativa
Redditività lorda, netta e al netto delle imposte di un immobile affittato, e quanto resta davvero ogni mese una volta pagato il mutuo.
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Redditività netta (%)
3,30
- Redditività lorda (%)
- 4,44
- Redditività netta al netto delle imposte (%)
- 3,30
- Flusso di cassa, al mese
- -418,25
- Flusso di cassa, all'anno
- -5.019,03
- Rendimento sul contante versato (%)
- -7,17
- Occupazione necessaria per andare in pari, al lordo delle imposte (%)
- 136,83
- Totale investito
- 270.000,00
- Contante versato
- 70.000,00
- Rata del mutuo, al mese
- 1.159,92
- Anni di affitto che vale l'acquisto
- 22,50
Dove finisce l'affitto
| Affitto incassato in un anno | 12.000,00 |
|---|---|
| Meno i mesi senza affitto | -600,00 |
| Meno le spese correnti | -2.500,00 |
| Meno le imposte | -0,00 |
| Meno il mutuo | -13.919,03 |
| Resta nell'anno | -5.019,03 |
Quattro numeri si chiamano tutti «la redditività» e rispondono a quattro domande diverse. La redditività lorda è l'affitto sul costo dell'acquisto, la cifra che sta nell'annuncio e quella che nessuno può spendere. La redditività netta toglie la sfitto e il costo di tenere l'immobile. Quella al netto delle imposte toglie le imposte. Il flusso di cassa toglie anche il mutuo, ed è l'unica delle quattro che descrive un conto corrente.
Tutte e quattro sono calcolate qui dagli stessi dati, così lo scarto fra loro si vede invece di essere oggetto di discussione.
Come funziona
L'investito è il prezzo più i costi di acquisizione più i lavori. Tutto viene diviso per quella cifra e non per il solo prezzo, perché i soldi spesi in imposte e in una cucina nuova sono stati spesi comunque.
L'affitto incassato è l'affitto richiesto meno la quota di sfitto, e da lì si tolgono le spese correnti. L'imposta è applicata all'aliquota che indichi su quello che resta, prima del mutuo. La rata del mutuo viene poi sottratta per dare il flusso di cassa: non fa parte di nessuna redditività, perché descrive come è stato pagato l'acquisto e non quanto rende l'immobile.
Il rendimento sul contante versato divide il flusso di cassa per quello che hai messo davvero — il totale investito meno l'importo preso a prestito. Se prendi a prestito tutto, quella cifra non esiste, quindi la riga è assente invece che infinita.
Esempi
| Caso | Dati inseriti | Risultato |
|---|---|---|
| Un appartamento comprato con un mutuo | 250.000 di prezzo, 20.000 di costi, 1.000 di affitto al mese, 5% di sfitto, 2.500 all'anno di spese, 200.000 presi a prestito su 20 anni al 3,5% | Redditività lorda 4,44%, netta 3,30%, e un flusso di cassa di circa -418 al mese: l'affitto è lontanissimo dal coprire il mutuo, e servirebbe un'occupazione del 137% per andare in pari, il che equivale a dire che non è possibile. |
| Lo stesso appartamento comprato in contanti | Lo stesso acquisto senza niente preso a prestito | Le redditività non si muovono di un millimetro, e il flusso di cassa diventa circa +742 al mese. Una redditività è una proprietà del bene; un flusso di cassa è una proprietà di come è stato finanziato. |
Domande frequenti
Perché il mutuo non cambia la redditività?
Perché la redditività misura quanto rende l'immobile, e indebitarsi è una decisione su come pagarlo, non una sua caratteristica. Due appartamenti identici, uno finanziato e uno no, hanno la stessa redditività e flussi di cassa molto diversi — che è esattamente a cosa servono le due cifre.
Perché devo inserire io l'aliquota fiscale?
Perché come viene tassato l'affitto è una regola nazionale e spesso una scelta fra più regimi al suo interno, ciascuno con le sue deduzioni, franchigie e soglie, che si spostano tutte da un anno all'altro. Un'aliquota inventata qui sarebbe sbagliata per quasi tutti pur sembrando un risultato calcolato. L'aliquota che inserisci è applicata a una base che la pagina dichiara, così puoi vedere a che cosa è stata applicata.
L'imposta è applicata prima o dopo gli interessi del mutuo?
Prima. La base usata qui è l'affitto incassato meno le spese correnti, senza alcun finanziamento dentro. Se il tuo regime ti permette di dedurre gli interessi del mutuo, l'aliquota effettiva su quella base è più bassa di quella nominale, e inserire quella nominale sottostimerà il risultato.
Un flusso di cassa negativo significa che è un cattivo acquisto?
Non da solo. Significa che l'affitto non copre il mutuo, quindi l'acquisto è finanziato in parte con il reddito — cosa che può essere esattamente il piano, visto che le rate stanno anche costruendo patrimonio. Significa però che la differenza deve essere sostenibile ogni mese, compresi i mesi senza inquilino.
Che cos'è l'occupazione necessaria per andare in pari?
La quota dell'anno che deve essere affittata perché l'affitto copra le spese correnti e il mutuo, al lordo delle imposte. Oltre il 100% non è raggiungibile affatto: l'immobile non si ripaga nemmeno affittato tutto l'anno.
Da sapere
- Gli importi non hanno valuta: il risultato è in quella che hai inserito.
- I risultati sono calcolati in virgola mobile a doppia precisione. È ampiamente sufficiente per decidere, e non è un documento contabile.
- Qui niente è indicizzato: l'affitto, le spese e l'aliquota restano a quello che hai inserito. Questa è la fotografia di un anno, non una proiezione su vent'anni.
- La plusvalenza non è conteggiata. Una redditività misura il reddito, e quanto varrà un immobile in futuro non è qualcosa che questo strumento sia in grado di affermare.
- Da nessuna parte si presuppone una giurisdizione: imposte, tassa sugli immobili, assicurazione e aliquota sui redditi da locazione sono tutti campi, perché ognuno varia per paese, per regione e per anno.
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