Wynajem czy zakup
Czy zakup wygrywa z wynajmem przez lata, które spędzisz w mieszkaniu, z uwzględnieniem tego, co wkład własny zarobiłby w inny sposób.
Działa w całości w twojej przeglądarce. Nic nie jest wysyłane, logowane ani przechowywane.
Przewaga zakupu na koniec
28 453,61
- Zakup wychodzi na prowadzenie w roku
- 7
- Majątek na koniec przy zakupie
- 183 001,30
- Majątek na koniec przy wynajmie
- 154 547,69
- Rata miesięczna
- 1 201,50
- Gotówka potrzebna pierwszego dnia
- 84 000,00
- Wartość mieszkania w tym momencie
- 365 698,33
- Kwota po sprzedaży i spłacie kredytu
- 183 001,30
- Gotówka angażowana przez każdą ze stron
- 264 179,59
Najem wypada korzystniej przez cały okres. Spróbuj dłuższego okresu zamieszkania albo niższych kosztów zakupu.
Rok po roku
| Rok | Wydane na zakup | Wydane na najem | Wartość nieruchomości | Majątek: zakup | Majątek: najem | Różnica |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18 017,96 | 13 200,00 | 306 000,00 | 59 875,44 | 91 337,96 | -31 462,52 |
| 2 | 18 017,96 | 13 464,00 | 312 120,00 | 72 083,59 | 98 632,06 | -26 548,47 |
| 3 | 18 017,96 | 13 733,28 | 318 362,40 | 84 634,49 | 105 875,70 | -21 241,21 |
| 4 | 18 017,96 | 14 007,95 | 324 729,65 | 97 538,49 | 113 061,98 | -15 523,49 |
| 5 | 18 017,96 | 14 288,10 | 331 224,24 | 110 806,30 | 120 183,69 | -9 377,39 |
| 6 | 18 017,96 | 14 573,87 | 337 848,73 | 124 448,95 | 127 233,30 | -2 784,35 |
| 7 próg opłacalności | 18 017,96 | 14 865,34 | 344 605,70 | 138 477,83 | 134 202,91 | 4 274,91 |
| 8 | 18 017,96 | 15 162,65 | 351 497,81 | 152 904,69 | 141 084,31 | 11 820,38 |
| 9 | 18 017,96 | 15 465,90 | 358 527,77 | 167 741,67 | 147 868,89 | 19 872,78 |
| 10 | 18 017,96 | 15 775,22 | 365 698,33 | 183 001,30 | 154 547,69 | 28 453,61 |
Większość porównań sumuje to, co płaci kupujący, i to, co płaci najemca, i ogłasza zwycięzcą mniejszą kwotę. Po cichu pomija to dwie rzeczy: wkład własny, który najemca wciąż ma, oraz różnicę kosztów, którą może zainwestować strona płacąca mniej.
Tutaj obie strony angażują dokładnie te same pieniądze każdego roku. Ta, która wydaje mniej, inwestuje różnicę według podanej stopy zwrotu. Na koniec kupujący sprzedaje. Porównywane jest to, ile jest warta każda ze stron — jedyne porównanie, w którym obie kolumny mierzą to samo.
Jak to działa
Pierwszego dnia kupujący płaci wkład własny i koszty zakupu. Najemca nie płaci żadnej z tych kwot, więc ta sama suma trafia do jego inwestycji. Obaj rozstali się z tymi samymi pieniędzmi.
Każdego roku kupujący płaci dwanaście rat i koszty posiadania; najemca płaci dwanaście czynszów, rosnących w ustalonym tempie. Większa z tych dwóch kwot jest tym, co obaj angażują w danym roku, a ten, kto wydaje mniej, inwestuje różnicę.
Na koniec pobytu mieszkanie jest warte tyle co cena powiększona w ustalonym tempie. Odejmuje się koszty sprzedaży, spłaca pozostałe saldo kredytu, a to, co zostaje, dodaje się do inwestycji kupującego. Majątek najemcy to jego portfel inwestycyjny.
Rok wyrównania to pierwszy rok, w którym kupujący jest wart co najmniej tyle, co najemca. Przed tym momentem koszty zakupu nie zostały jeszcze odrobione.
Przykłady
| Przypadek | Dane wejściowe | Wynik |
|---|---|---|
| Dziesięć lat w jednym mieszkaniu | cena 300 000, wkład własny 60 000, koszty 24 000, 3,5% na 25 lat, czynsz 1100, wszystko rośnie o 2%, inwestycje 3% | Zakup wychodzi na prowadzenie w siódmym roku, po odrobieniu kosztów zakupu, i kończy dziesięć lat około 28 450 do przodu. |
| Ten sam zakup przy stałych cenach | To samo, przy wartości mieszkania zmieniającej się o 0% rocznie | Zakup w ciągu dziesięciu lat nigdy nie dogania wynajmu i kończy około 34 600 z tyłu. Jak dużo całego argumentu zależało od tego jednego pola, widać po jednej zmianie. |
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego muszę zgadywać wzrost wartości i zwrot z inwestycji?
Bo nikt ich nie zna, a to narzędzie najmniej. Wypełnienie ich wiarygodnie wyglądającą wartością domyślną ukryłoby fakt, że odpowiedź od nich zależy. Wypróbuj zakres wartości i zobacz, jak bardzo przesuwa się punkt wyrównania: ten przedział jest prawdziwą odpowiedzią i jest bardziej użyteczny niż jakakolwiek pojedyncza liczba.
Dlaczego wynajem nie jest po prostu tańszy co roku?
Często jest, i o to właśnie chodzi w porównaniu: wynajem zwykle kosztuje mniej z miesiąca na miesiąc, a zakup zamienia część każdej raty w majątek. Narzędzie pozwala tańszej opcji zainwestować różnicę, żeby oba efekty dało się zważyć, zamiast się o nie spierać.
Czy podatki są uwzględnione?
Nie. Ulga odsetkowa od kredytu hipotecznego, podatek od zysków z inwestycji i podatek od zysku ze sprzedaży istnieją w jednych krajach, a w innych nie, z progami i zwolnieniami, które się zmieniają. Żaden nie jest tu wymyślany. Koszt posiadania jest polem, więc można w nim ująć okresowy podatek od nieruchomości.
Czy z tego wynika, że warto kupić?
Nie. Narzędzie liczy konsekwencję zestawu założeń, które podajesz. Nie wie nic o tym, jak pewna jest twoja praca, czy zechcesz się przeprowadzić ani ile jest dla ciebie warte to, że nie masz wynajmującego — a te rzeczy rozstrzygają o większej liczbie zakupów niż arytmetyka.
Warto wiedzieć
- Kwoty nie mają waluty: wynik jest w tej samej walucie co wpisane dane.
- Wyniki są obliczane w arytmetyce zmiennoprzecinkowej podwójnej precyzji. To aż nadto wystarcza do podjęcia decyzji, ale nie jest to dokument księgowy.
- Projekcja, nie prognoza. Wszystkie stopy są stosowane bez zmian przez cały okres, czego żaden prawdziwy rynek nigdy nie robił.
- Kwoty są nominalne: nic nie jest wyrażone w dzisiejszych pieniądzach. Jeśli chcesz odczytać je realnie, wpisz we wszystkich polach stopy pomniejszone o inflację.
- Zakłada się kredyt ratalny o stałym oprocentowaniu oraz że czynsz dotyczy porównywalnego mieszkania. Porównanie małego wynajmowanego mieszkania z dużym kupionym domem mierzy różnicę między tymi dwoma lokalami, a nie między wynajmem a zakupem.
Wszystkie narzędzia z kategorii Nieruchomości