Calculadora Alugar ou Comprar
Se comprar vence alugar ao longo dos anos em que você ficaria, contando o dinheiro que a entrada teria rendido.
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Comprar à frente em, no fim
28.453,61
- Comprar passa à frente no ano
- 7
- Patrimônio no fim, tendo comprado
- 183.001,30
- Patrimônio no fim, tendo alugado
- 154.547,69
- Parcela mensal
- 1.201,50
- Dinheiro necessário no primeiro dia
- 84.000,00
- Quanto o imóvel vale então
- 365.698,33
- Sobra depois de vender e quitar
- 183.001,30
- Dinheiro que cada lado compromete
- 264.179,59
Alugar fica à frente durante todo o período. Experimente um prazo maior de permanência, ou custos de aquisição menores.
Ano a ano
| Ano | Pago como proprietário | Pago como inquilino | Valor do imóvel | Patrimônio: comprando | Patrimônio: alugando | Diferença |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 ponto de equilíbrio | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
A maioria das comparações soma o que um proprietário paga e o que um inquilino paga e declara vencedor o menor. Isso ignora em silêncio duas coisas: a entrada que o inquilino ainda tem, e a diferença de gastos que o lado que gasta menos pode investir.
Aqui os dois lados comprometem exatamente o mesmo dinheiro todo ano. O que gasta menos investe a diferença ao retorno que você informar. No fim, o proprietário vende. O que se compara é quanto cada lado vale — a única comparação em que as duas colunas medem a mesma coisa.
Como funciona
No primeiro dia o comprador paga a entrada e os custos de aquisição. O inquilino não paga nem um nem outro, então esse mesmo valor vai para os investimentos dele. Os dois se desfizeram do mesmo dinheiro.
A cada ano o comprador paga doze parcelas e o custo de ser proprietário; o inquilino paga doze aluguéis, reajustados pela taxa que você definir. O maior dos dois é o que ambos comprometem naquele ano, e quem gasta menos investe a diferença.
No fim da permanência o imóvel vale o preço corrigido pela taxa que você definir. Os custos de venda saem, o saldo devedor é quitado, e o que sobra é somado aos investimentos do comprador. O patrimônio do inquilino é a carteira dele.
O ano de equilíbrio é o primeiro em que o comprador vale pelo menos tanto quanto o inquilino. Antes dele, os custos de aquisição ainda não foram recuperados.
Exemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Uma permanência de dez anos | preço 300.000, entrada 60.000, custos 24.000, 3,5% em 25 anos, aluguel 1.100, tudo crescendo 2%, investimentos a 3% | Comprar passa à frente no sétimo ano, depois que os custos de aquisição são recuperados, e termina os dez anos cerca de 28.450 na frente. |
| A mesma compra com preços parados | O mesmo, com o valor do imóvel variando 0% ao ano | Comprar nunca alcança dentro dos dez anos e termina cerca de 34.600 atrás. O quanto do argumento se apoiava naquele único campo fica visível com uma edição só. |
Perguntas frequentes
Por que eu tenho de chutar a valorização e o retorno dos investimentos?
Porque ninguém os conhece, e esta ferramenta menos ainda. Preenchê-los com um padrão plausível esconderia o fato de que a resposta depende deles. Coloque uma faixa de valores e veja o quanto o ponto de equilíbrio se move: essa dispersão é a resposta de verdade, e é mais útil que qualquer número único.
Por que alugar não é simplesmente mais barato todo ano?
Muitas vezes é, e é esse o sentido da comparação: alugar costuma custar menos mês a mês, enquanto comprar converte parte de cada parcela em patrimônio. A ferramenta deixa a opção mais barata investir a diferença para que os dois efeitos possam ser pesados um contra o outro em vez de discutidos.
O imposto está incluído?
Não. Dedução de juros do financiamento, imposto sobre o retorno dos investimentos e imposto sobre ganho de capital existem em alguns países e não em outros, com faixas e isenções que mudam. Nenhum deles é inventado aqui. O custo de ser proprietário é um campo, então um imposto recorrente sobre a propriedade cabe nele.
Isto diz que eu devo comprar?
Não. Ele calcula uma consequência de um conjunto de suposições que você forneceu. Ele não sabe nada sobre quão seguro é o seu emprego, se você vai querer se mudar, ou quanto vale para você não ter um locador — e essas coisas decidem mais compras do que a aritmética.
Bom saber
- Os valores não têm moeda: o resultado sai naquela em que você digitou.
- Os resultados são calculados em ponto flutuante de dupla precisão. É preciso o bastante para decidir, e não é um documento contábil.
- Uma projeção, não uma previsão. Toda taxa é aplicada sem mudança pelo período inteiro, o que mercado nenhum jamais fez.
- Os números são nominais: nada é expresso em dinheiro de hoje. Se quiser lê-los em termos reais, informe taxas já descontadas da inflação em todos os campos.
- Supõe-se um financiamento com amortização e taxa fixa, e que o aluguel é de uma moradia comparável. Comparar um apartamento pequeno alugado com uma casa grande comprada mede a diferença entre as duas moradias, e não entre alugar e comprar.
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