Calcolatore Affitto o Acquisto
Se comprare batte affittare negli anni in cui resteresti, contando i soldi che l'anticipo avrebbe altrimenti reso.
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Vantaggio dell'acquisto, alla fine
28.453,61
- Comprare passa avanti all'anno
- 7
- Patrimonio alla fine, avendo comprato
- 183.001,30
- Patrimonio alla fine, avendo affittato
- 154.547,69
- Rata mensile
- 1.201,50
- Contante necessario il primo giorno
- 84.000,00
- Quanto vale l'immobile allora
- 365.698,33
- Resto dopo la vendita e il rimborso
- 183.001,30
- Contante che ciascuna parte impegna
- 264.179,59
Affittare resta in vantaggio per tutto il periodo. Prova con una permanenza più lunga o con costi d'acquisto più bassi.
Anno per anno
| Anno | Pagato per comprare | Pagato per affittare | Valore dell'immobile | Patrimonio: comprando | Patrimonio: affittando | Differenza |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 punto di pareggio | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
Quasi tutti i confronti sommano quello che paga un proprietario e quello che paga un inquilino e dichiarano vincitore il più basso. Così si ignorano in silenzio due cose: l'anticipo che l'inquilino ha ancora, e la differenza di uscite che chi paga meno può investire.
Qui le due parti impegnano esattamente lo stesso contante ogni anno. Quella che spende meno investe la differenza al rendimento che indichi. Alla fine il proprietario vende. Si confronta quanto vale ciascuna parte — l'unico confronto in cui le due colonne misurano la stessa cosa.
Come funziona
Il primo giorno l'acquirente paga l'anticipo e i costi di acquisizione. L'inquilino non paga né l'uno né gli altri, quindi la stessa somma entra nei suoi investimenti. Entrambi si sono separati dagli stessi soldi.
Ogni anno l'acquirente paga dodici rate e il costo di possedere; l'inquilino paga dodici affitti, cresciuti al tasso che imposti. Il maggiore dei due è quello che entrambi impegnano quell'anno, e chi spende meno investe la differenza.
Alla fine della permanenza l'immobile vale il prezzo cresciuto al tasso che imposti. Si tolgono i costi di vendita, si rimborsa il debito residuo, e quello che resta si aggiunge agli investimenti dell'acquirente. Il patrimonio dell'inquilino è il suo portafoglio.
L'anno di pareggio è il primo anno in cui l'acquirente vale almeno quanto l'inquilino. Prima di quello, i costi di acquisizione non sono stati recuperati.
Esempi
| Caso | Dati inseriti | Risultato |
|---|---|---|
| Una permanenza di dieci anni | 300.000 di prezzo, 60.000 di anticipo, 24.000 di costi, 3,5% su 25 anni, affitto 1.100, tutto in crescita del 2%, investimenti al 3% | Comprare passa avanti al settimo anno, una volta recuperati i costi di acquisizione, e chiude i dieci anni con circa 28.450 di vantaggio. |
| Lo stesso acquisto con prezzi fermi | Gli stessi dati, con il valore dell'immobile che cambia dello 0% all'anno | Comprare non recupera mai nei dieci anni e chiude con circa 34.600 di svantaggio. Quanto della tesi poggiasse su quell'unico campo si vede con una sola modifica. |
Domande frequenti
Perché devo indovinare la rivalutazione e il rendimento degli investimenti?
Perché nessuno li conosce, questo strumento meno di tutti. Riempirli con un valore predefinito plausibile nasconderebbe il fatto che la risposta dipende da loro. Inserisci un intervallo di valori e guarda di quanto si sposta il pareggio: quella forbice è la vera risposta, ed è più utile di qualsiasi cifra singola.
Perché affittare non è semplicemente più economico ogni anno?
Spesso lo è, ed è proprio il senso del confronto: affittare di solito costa meno mese per mese, mentre comprare converte parte di ogni rata in patrimonio. Lo strumento lascia investire la differenza all'opzione più economica, così i due effetti possono essere pesati invece che discussi.
Le imposte sono incluse?
No. Le detrazioni sugli interessi del mutuo, l'imposta sui rendimenti finanziari e quella sulle plusvalenze esistono in alcuni paesi e non in altri, con soglie ed esenzioni che cambiano. Nessuna di esse è inventata qui. Il costo di possedere è un campo, quindi una tassa ricorrente sugli immobili può entrarci.
Questo mi sta dicendo di comprare?
No. Ricava una conseguenza di una serie di ipotesi che hai fornito tu. Non sa niente di quanto sia sicuro il tuo lavoro, se vorrai trasferirti, o quanto valga per te non avere un padrone di casa — e sono queste cose a decidere più acquisti dell'aritmetica.
Da sapere
- Gli importi non hanno valuta: il risultato è in quella che hai inserito.
- I risultati sono calcolati in virgola mobile a doppia precisione. È ampiamente sufficiente per decidere, e non è un documento contabile.
- Una proiezione, non una previsione. Ogni tasso è applicato invariato per tutto il periodo, cosa che nessun mercato reale ha mai fatto.
- Le cifre sono nominali: niente è espresso in moneta di oggi. Se vuoi leggerle in termini reali, inserisci ovunque tassi al netto dell'inflazione.
- Si presuppone un mutuo a rimborso a tasso fisso, e si presuppone che l'affitto sia per un'abitazione paragonabile. Confrontare un piccolo appartamento in affitto con una grande casa comprata misura la differenza fra le due abitazioni, non fra affittare e comprare.
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