Alquilar o comprar
Si comprar gana al alquiler durante los años que te quedarías, contando el dinero que la entrada habría rendido de otro modo.
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Comprar por delante, al final, en
28.453,61
- Comprar se pone por delante en el año
- 7
- Patrimonio al final, habiendo comprado
- 183.001,30
- Patrimonio al final, habiendo alquilado
- 154.547,69
- Cuota mensual
- 1.201,50
- Efectivo necesario el primer día
- 84.000,00
- Lo que vale la vivienda entonces
- 365.698,33
- Lo que queda tras vender y cancelar
- 183.001,30
- Efectivo que compromete cada lado
- 264.179,59
Alquilar sale mejor durante todo el periodo. Prueba con una estancia más larga o con unos gastos de compra más bajos.
Año a año
| Año | Pagado por comprar | Pagado por alquilar | Valor de la vivienda | Patrimonio: comprando | Patrimonio: alquilando | Diferencia |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 punto de equilibrio | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
Casi todas las comparaciones suman lo que paga quien compra y lo que paga quien alquila y declaran ganador al menor. Eso ignora calladamente dos cosas: la entrada que quien alquila sigue teniendo, y la diferencia de gastos que puede invertir el lado que paga menos.
Aquí los dos lados comprometen exactamente el mismo dinero cada año. El que gasta menos invierte la diferencia a la rentabilidad que indiques. Al final quien compró vende. Lo que se compara es cuánto vale cada lado, la única comparación en la que las dos columnas miden lo mismo.
Cómo funciona
El primer día quien compra paga la entrada y los gastos de compra. Quien alquila no paga ninguna de las dos cosas, así que esa misma cantidad va a sus inversiones. Los dos se han desprendido del mismo dinero.
Cada año quien compra paga doce cuotas y el coste de ser propietario; quien alquila paga doce alquileres, crecidos al ritmo que fijes. El mayor de los dos es lo que comprometen ambos ese año, y quien gasta menos invierte la diferencia.
Al final de la estancia la vivienda vale el precio crecido al ritmo que hayas fijado. Se restan los gastos de venta, se cancela el saldo pendiente, y lo que queda se suma a las inversiones de quien compró. El patrimonio de quien alquila es su cartera.
El año de equilibrio es el primer año en el que quien compra vale al menos tanto como quien alquila. Antes de ese punto, los gastos de compra todavía no se han recuperado.
Ejemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Una estancia de diez años | 300 000 de precio, 60 000 de entrada, 24 000 de gastos, 3,5 % a 25 años, alquiler de 1100, todo creciendo al 2 %, inversiones al 3 % | Comprar se pone por delante en el año siete, una vez recuperados los gastos de compra, y acaba los diez años unos 28 450 por delante. |
| La misma compra con precios planos | Lo mismo, con el valor de la vivienda cambiando un 0 % al año | Comprar no alcanza nunca dentro de los diez años y acaba unos 34 600 por detrás. Cuánto de todo el argumento dependía de ese único campo se ve con una sola edición. |
Preguntas frecuentes
¿Por qué tengo que adivinar la revalorización y la rentabilidad de la inversión?
Porque nadie las conoce, y esta herramienta menos que nadie. Rellenarlas con un valor por defecto verosímil ocultaría el hecho de que la respuesta depende de ellas. Prueba con un rango de valores y mira cuánto se mueve el punto de equilibrio: esa horquilla es la respuesta de verdad, y es más útil que cualquier cifra única.
¿Por qué alquilar no sale simplemente más barato todos los años?
A menudo lo es, y de eso va la comparación: alquilar suele costar menos mes a mes, mientras que comprar convierte parte de cada cuota en patrimonio. La herramienta deja que la opción más barata invierta la diferencia para que los dos efectos se puedan sopesar en lugar de discutirse.
¿Están incluidos los impuestos?
No. La desgravación por intereses hipotecarios, el impuesto sobre los rendimientos de la inversión y el impuesto sobre una plusvalía existen en unos países y en otros no, con umbrales y exenciones que cambian. Aquí no se inventa ninguno. El coste de ser propietario es un campo, así que un impuesto periódico sobre el inmueble puede ir ahí.
¿Esto dice que debería comprar?
No. Calcula una consecuencia de un conjunto de supuestos que has facilitado tú. No sabe nada de lo seguro que es tu trabajo, de si vas a querer mudarte, ni de lo que vale para ti no tener casero, y esas cosas deciden más compras que la aritmética.
Conviene saber
- Los importes no llevan moneda: el resultado está en la que hayas introducido.
- Los resultados se calculan en coma flotante de doble precisión. Es de sobra suficiente para decidir, y no es un documento contable.
- Una proyección, no un pronóstico. Todas las tasas se aplican sin cambios durante todo el periodo, cosa que no ha hecho nunca ningún mercado real.
- Las cifras son nominales: nada está expresado en dinero de hoy. Si quieres leerlas en términos reales, escribe tasas netas de inflación en todos los campos.
- Se supone un préstamo de amortización a tipo fijo, y se supone que el alquiler es de una vivienda comparable. Comparar un piso pequeño de alquiler con una casa grande comprada mide la diferencia entre las dos viviendas, no entre alquilar y comprar.
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