Huren of kopen
Of kopen beter uitpakt dan huren over de jaren dat je zou blijven, inclusief wat de eigen inbreng anders had opgebracht.
Draait volledig in je browser. Er wordt niets geüpload, gelogd of opgeslagen.
Voorsprong van kopen aan het eind
28.453,61
- Kopen neemt de leiding in jaar
- 7
- Vermogen aan het eind, na kopen
- 183.001,30
- Vermogen aan het eind, na huren
- 154.547,69
- Maandlast
- 1.201,50
- Benodigd eigen geld op dag één
- 84.000,00
- Wat de woning dan waard is
- 365.698,33
- Wat overblijft na verkoop en aflossing
- 183.001,30
- Geld dat elke kant inzet
- 264.179,59
Huren blijft gedurende de hele periode voordeliger. Probeer een langer verblijf of lagere aankoopkosten.
Jaar voor jaar
| Jaar | Betaald om te kopen | Betaald om te huren | Waarde van de woning | Vermogen: gekocht | Vermogen: gehuurd | Verschil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 break-evenpunt | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
Bijna elke vergelijking telt op wat een koper betaalt en wat een huurder betaalt, en roept de laagste uit tot winnaar. Dat negeert stilletjes twee dingen: de eigen inbreng die de huurder nog heeft, en het verschil in kosten dat de kant die minder betaalt kan beleggen.
Hier zetten beide kanten elk jaar precies hetzelfde geld in. De kant die minder uitgeeft, belegt het verschil tegen het rendement dat je opgeeft. Aan het eind verkoopt de koper. Wat wordt vergeleken is hoeveel elke kant waard is: de enige vergelijking waarin beide kolommen hetzelfde meten.
Hoe het werkt
Op de eerste dag betaalt de koper de eigen inbreng en de aankoopkosten. De huurder betaalt geen van beide, dus datzelfde bedrag gaat naar zijn beleggingen. Beiden hebben hetzelfde geld uitgegeven.
Elk jaar betaalt de koper twaalf maandlasten en de kosten van eigenaarschap; de huurder betaalt twaalf keer huur, gestegen in het tempo dat je instelt. Het hoogste van de twee is wat beiden dat jaar inzetten, en wie minder uitgeeft, belegt het verschil.
Aan het eind van de periode is de woning de prijs waard, gegroeid in het tempo dat je hebt ingesteld. De verkoopkosten gaan eraf, de restschuld wordt afgelost, en wat overblijft komt bij de beleggingen van de koper. Het vermogen van de huurder is zijn portefeuille.
Het omslagjaar is het eerste jaar waarin de koper minstens zoveel waard is als de huurder. Daarvoor zijn de aankoopkosten nog niet terugverdiend.
Voorbeelden
| Geval | Invoer | Resultaat |
|---|---|---|
| Een periode van tien jaar | 300.000 prijs; 60.000 eigen inbreng; 24.000 kosten; 3,5% over 25 jaar; huur 1.100; alles groeiend met 2%; beleggingen tegen 3% | Kopen neemt de leiding in jaar zeven, nadat de aankoopkosten zijn terugverdiend, en sluit de tien jaar af met zo'n 28.450 voorsprong. |
| Dezelfde aankoop bij vlakke prijzen | Hetzelfde, met een woningwaarde die 0% per jaar verandert | Kopen haalt huren binnen de tien jaar nooit in en eindigt zo'n 34.600 achter. Hoeveel van het hele pleidooi op dat ene veld rustte, zie je met één aanpassing. |
Veelgestelde vragen
Waarom moet ik de waardestijging en het beleggingsrendement raden?
Omdat niemand ze kent, en deze tool nog het minst. Ze invullen met een aannemelijke standaardwaarde zou verbergen dat het antwoord ervan afhangt. Probeer een reeks waarden en kijk hoeveel het omslagpunt verschuift: die bandbreedte is het echte antwoord, en ze is nuttiger dan welk los cijfer ook.
Waarom is huren niet gewoon elk jaar goedkoper?
Vaak is het dat ook, en daar draait de vergelijking om: huren kost maand na maand meestal minder, terwijl kopen een deel van elke maandlast in vermogen omzet. De tool laat de goedkopere optie het verschil beleggen, zodat beide effecten tegen elkaar kunnen worden afgewogen in plaats van erover te discussiëren.
Zijn belastingen meegenomen?
Nee. Hypotheekrenteaftrek, belasting op beleggingsrendement en belasting op een vermogenswinst bestaan in sommige landen wel en in andere niet, met drempels en vrijstellingen die veranderen. Hier wordt er geen verzonnen. De kosten van eigenaarschap zijn een veld, dus een periodieke belasting op het pand kan daar.
Zegt dit dat ik moet kopen?
Nee. Het berekent een gevolg van een reeks aannames die jij hebt opgegeven. Het weet niets van hoe zeker je baan is, of je zult willen verhuizen, of wat het je waard is geen verhuurder te hebben, en die dingen beslissen over meer aankopen dan het rekenwerk.
Goed om te weten
- Bedragen hebben geen valuta: het resultaat staat in de valuta die je hebt ingevoerd.
- De resultaten worden berekend met drijvendekommagetallen met dubbele precisie. Dat is ruim voldoende om een beslissing te nemen, maar het is geen boekhoudkundig document.
- Een projectie, geen voorspelling. Alle percentages worden de hele periode ongewijzigd toegepast, en dat heeft geen echte markt ooit gedaan.
- De cijfers zijn nominaal: niets is uitgedrukt in geld van vandaag. Wil je ze reëel lezen, vul dan in alle velden percentages na inflatie in.
- Er wordt uitgegaan van een lening met vaste rente die volledig wordt afgelost, en van huur voor een vergelijkbare woning. Een klein huurappartement vergelijken met een groot gekocht huis meet het verschil tussen de twee woningen, niet tussen huren en kopen.