Acheter ou louer
Si acheter l'emporte sur louer pendant les années que vous resteriez, en comptant ce que l'apport aurait rapporté ailleurs.
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Avance de l'achat, à la fin
28 453,61
- L'achat passe devant l'année
- 7
- Patrimoine à la fin, en ayant acheté
- 183 001,30
- Patrimoine à la fin, en ayant loué
- 154 547,69
- Mensualité
- 1 201,50
- Liquidités nécessaires le premier jour
- 84 000,00
- Valeur du bien à ce moment-là
- 365 698,33
- Reste après vente et remboursement
- 183 001,30
- Somme engagée de chaque côté
- 264 179,59
La location garde l'avantage sur toute la période. Essayez un séjour plus long, ou des frais d'acquisition plus faibles.
Année par année
| Année | Payé en étant propriétaire | Payé en étant locataire | Valeur du bien | Patrimoine : achat | Patrimoine : location | Écart |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18 017,96 | 13 200,00 | 306 000,00 | 59 875,44 | 91 337,96 | -31 462,52 |
| 2 | 18 017,96 | 13 464,00 | 312 120,00 | 72 083,59 | 98 632,06 | -26 548,47 |
| 3 | 18 017,96 | 13 733,28 | 318 362,40 | 84 634,49 | 105 875,70 | -21 241,21 |
| 4 | 18 017,96 | 14 007,95 | 324 729,65 | 97 538,49 | 113 061,98 | -15 523,49 |
| 5 | 18 017,96 | 14 288,10 | 331 224,24 | 110 806,30 | 120 183,69 | -9 377,39 |
| 6 | 18 017,96 | 14 573,87 | 337 848,73 | 124 448,95 | 127 233,30 | -2 784,35 |
| 7 équilibre | 18 017,96 | 14 865,34 | 344 605,70 | 138 477,83 | 134 202,91 | 4 274,91 |
| 8 | 18 017,96 | 15 162,65 | 351 497,81 | 152 904,69 | 141 084,31 | 11 820,38 |
| 9 | 18 017,96 | 15 465,90 | 358 527,77 | 167 741,67 | 147 868,89 | 19 872,78 |
| 10 | 18 017,96 | 15 775,22 | 365 698,33 | 183 001,30 | 154 547,69 | 28 453,61 |
La plupart des comparaisons additionnent ce que paie un propriétaire et ce que paie un locataire, puis déclarent gagnant le plus petit total. Cela passe sous silence deux choses : l'apport que le locataire a toujours, et l'écart de dépenses que celui des deux qui paie le moins peut placer.
Ici, les deux côtés engagent exactement la même somme chaque année. Celui qui dépense moins place la différence au rendement que vous indiquez. À la fin, le propriétaire vend. Ce qui est comparé, c'est le patrimoine de chacun — la seule comparaison où les deux colonnes mesurent la même chose.
Comment ça marche
Le premier jour, l'acheteur paie l'apport et les frais d'acquisition. Le locataire ne paie ni l'un ni l'autre : cette même somme part dans ses placements. Les deux se sont séparés du même argent.
Chaque année, l'acheteur paie douze échéances et le coût de la propriété ; le locataire paie douze loyers, augmentés du taux que vous fixez. Le plus élevé des deux est ce que les deux engagent cette année-là, et celui qui dépense moins place la différence.
À la fin du séjour, le bien vaut le prix augmenté au taux que vous fixez. Les frais de vente s'en retirent, le capital restant dû est remboursé, et ce qui reste s'ajoute aux placements de l'acheteur. Le patrimoine du locataire, c'est son portefeuille.
L'année d'équilibre est la première où l'acheteur vaut au moins autant que le locataire. Avant elle, les frais d'acquisition n'ont pas été rattrapés.
Exemples
| Cas | Saisie | Résultat |
|---|---|---|
| Un séjour de dix ans | 300 000 de prix, 60 000 d'apport, 24 000 de frais, 3,5 % sur 25 ans, loyer 1 100, tout progressant de 2 %, placements à 3 % | L'achat passe devant la septième année, une fois les frais d'acquisition rattrapés, et termine les dix ans avec environ 28 450 d'avance. |
| Le même achat avec des prix stables | Le même, avec une valeur du bien évoluant de 0 % par an | L'achat ne rattrape jamais la location en dix ans et termine avec environ 34 600 de retard. Tout ce que le raisonnement devait à ce seul champ apparaît en une modification. |
Questions fréquentes
Pourquoi dois-je deviner la revalorisation du bien et le rendement des placements ?
Parce que personne ne les connaît, cet outil moins que quiconque. Les préremplir avec une valeur plausible masquerait le fait que la réponse dépend d'eux. Essayez une fourchette de valeurs et regardez de combien l'année d'équilibre se déplace : cet écart est la vraie réponse, et il est plus utile que n'importe quel chiffre unique.
Pourquoi louer n'est-il pas simplement moins cher chaque année ?
Souvent ça l'est, et c'est tout l'intérêt de la comparaison : louer coûte généralement moins cher au mois le mois, tandis qu'acheter convertit une partie de chaque échéance en capital. L'outil laisse l'option la moins chère placer la différence, pour que les deux effets se pèsent au lieu de se discuter.
La fiscalité est-elle prise en compte ?
Non. La déductibilité des intérêts, l'imposition des placements et celle de la plus-value existent dans certains pays et pas dans d'autres, avec des seuils et des exonérations qui changent. Aucun n'est inventé ici. Le coût de la propriété est un champ : une taxe foncière récurrente peut y entrer.
Est-ce que cela me dit d'acheter ?
Non. Cela tire une conséquence d'un jeu d'hypothèses que vous avez fournies. L'outil ne sait rien de la solidité de votre emploi, de votre envie éventuelle de déménager, ni de ce que vaut à vos yeux le fait de ne pas avoir de propriétaire — et ces éléments décident de plus d'achats que l'arithmétique.
Bon à savoir
- Les montants n'ont pas de devise : le résultat est dans celle que vous avez saisie.
- Les résultats sont calculés en virgule flottante double précision. C'est largement assez précis pour décider, et ce n'est pas une pièce comptable.
- Une projection, pas une prévision. Chaque taux est appliqué inchangé sur toute la période, ce qu'aucun marché réel n'a jamais fait.
- Les montants sont nominaux : rien n'est exprimé en euros d'aujourd'hui. Pour les lire en termes réels, saisissez partout des taux nets d'inflation.
- Un prêt amortissable à taux fixe est supposé, et le loyer est supposé correspondre à un logement comparable. Comparer un petit appartement loué à une grande maison achetée mesure l'écart entre les deux logements, pas entre louer et acheter.