Thuê hay mua
Mua có lợi hơn thuê trong số năm bạn sẽ ở hay không, có tính đến số tiền mà khoản trả trước lẽ ra đã sinh lời nếu dùng vào việc khác.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được tải lên, ghi log hay lưu trữ.
Lợi thế của việc mua khi kết thúc
28.453,61
- Mua vượt lên vào năm
- 7
- Tài sản cuối kỳ nếu mua
- 183.001,30
- Tài sản cuối kỳ nếu thuê
- 154.547,69
- Số tiền trả hằng tháng
- 1.201,50
- Tiền mặt cần có ngày đầu tiên
- 84.000,00
- Giá trị căn nhà khi đó
- 365.698,33
- Số tiền còn lại sau khi bán và trả hết nợ
- 183.001,30
- Tiền mặt mỗi bên bỏ ra
- 264.179,59
Thuê nhà vẫn có lợi hơn trong suốt cả giai đoạn. Hãy thử thời gian ở dài hơn, hoặc chi phí mua thấp hơn.
Theo từng năm
| Năm | Đã trả để mua | Đã trả để thuê | Giá trị bất động sản | Tài sản: mua | Tài sản: thuê | Chênh lệch |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 điểm hòa vốn | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
Hầu hết các phép so sánh cộng số tiền người mua trả và số tiền người thuê trả rồi tuyên bố bên nào ít hơn là thắng. Cách đó lặng lẽ bỏ qua hai điều: khoản trả trước mà người thuê vẫn còn giữ, và phần chênh lệch chi phí mà bên trả ít hơn có thể đem đầu tư.
Ở đây cả hai bên bỏ ra đúng cùng một số tiền mỗi năm. Bên chi ít hơn đầu tư phần chênh lệch với tỷ suất lợi nhuận bạn nhập. Cuối kỳ, người mua bán nhà. Điều được so sánh là giá trị tài sản của mỗi bên, phép so sánh duy nhất mà hai cột đo cùng một thứ.
Cách hoạt động
Ngày đầu tiên, người mua trả khoản trả trước và chi phí mua. Người thuê không trả khoản nào trong số đó, nên đúng số tiền ấy được đưa vào khoản đầu tư của họ. Cả hai đã bỏ ra cùng một số tiền.
Mỗi năm, người mua trả mười hai kỳ trả nợ và chi phí sở hữu; người thuê trả mười hai tháng tiền thuê, tăng theo tốc độ bạn đặt. Khoản lớn hơn trong hai khoản là số tiền cả hai bên bỏ ra năm đó, và bên chi ít hơn đầu tư phần chênh lệch.
Khi kết thúc thời gian ở, căn nhà có giá trị bằng giá mua tăng theo tốc độ bạn đã đặt. Trừ chi phí bán, trả hết dư nợ còn lại, và phần còn lại được cộng vào khoản đầu tư của người mua. Tài sản của người thuê là danh mục đầu tư của họ.
Năm hòa vốn là năm đầu tiên mà tài sản của người mua ít nhất bằng tài sản của người thuê. Trước thời điểm đó, chi phí mua vẫn chưa được bù lại.
Ví dụ
| Trường hợp | Dữ liệu nhập | Kết quả |
|---|---|---|
| Ở mười năm | giá 300.000, trả trước 60.000, chi phí mua 24.000, 3,5% trong 25 năm, tiền thuê 1.100, mọi thứ tăng 2%, đầu tư sinh lời 3% | Mua vượt lên vào năm thứ bảy, khi chi phí mua đã được bù lại, và kết thúc mười năm với lợi thế khoảng 28.450. |
| Cùng thương vụ mua khi giá nhà đi ngang | Như trên, với giá trị căn nhà thay đổi 0% mỗi năm | Mua không bao giờ bắt kịp trong mười năm và kết thúc thua khoảng 34.600. Chỉ cần sửa một lần là thấy toàn bộ lập luận phụ thuộc vào trường duy nhất đó đến mức nào. |
Câu hỏi thường gặp
Tại sao tôi phải đoán mức tăng giá nhà và tỷ suất lợi nhuận đầu tư?
Vì không ai biết chúng, công cụ này lại càng không. Điền sẵn một giá trị mặc định nghe có vẻ hợp lý sẽ che giấu thực tế rằng câu trả lời phụ thuộc vào chúng. Hãy thử một dải giá trị và xem điểm hòa vốn dịch chuyển bao nhiêu: khoảng dao động đó mới là câu trả lời thật, và hữu ích hơn bất kỳ con số đơn lẻ nào.
Tại sao thuê nhà không đơn giản là rẻ hơn mỗi năm?
Thường là rẻ hơn, và đó chính là điều phép so sánh xét đến: thuê thường tốn ít hơn tính theo từng tháng, còn mua biến một phần mỗi kỳ trả nợ thành tài sản. Công cụ để lựa chọn rẻ hơn đầu tư phần chênh lệch để hai tác động có thể được cân nhắc thay vì tranh cãi.
Thuế có được tính không?
Không. Khoản khấu trừ thuế cho lãi vay mua nhà, thuế trên lợi nhuận đầu tư và thuế trên lãi vốn tồn tại ở một số nước và không có ở nước khác, với ngưỡng và miễn trừ thay đổi. Ở đây không bịa ra loại nào. Chi phí sở hữu là một trường, nên thuế tài sản định kỳ có thể đưa vào đó.
Công cụ này có bảo tôi nên mua không?
Không. Nó tính hệ quả của một tập hợp giả định do bạn đưa ra. Nó không biết công việc của bạn ổn định đến đâu, bạn có muốn chuyển nhà hay không, hay việc không có chủ nhà đáng giá thế nào với bạn, và những điều đó quyết định nhiều thương vụ mua hơn là phép tính.
Cần biết
- Số tiền không gắn với đơn vị tiền tệ nào: kết quả được tính theo đơn vị bạn đã nhập.
- Kết quả được tính bằng số thực dấu phẩy động độ chính xác kép. Như vậy là thừa đủ để ra quyết định, nhưng đây không phải là chứng từ kế toán.
- Một phép dự phóng, không phải dự báo. Mọi tỷ lệ được áp dụng không đổi trong suốt giai đoạn, điều mà chưa thị trường thực nào từng làm.
- Các con số là danh nghĩa: không có gì được quy về giá trị tiền hôm nay. Nếu muốn đọc chúng theo giá trị thực, hãy nhập các tỷ lệ đã trừ lạm phát ở mọi trường.
- Giả định khoản vay trả góp với lãi suất cố định, và giả định tiền thuê là của một căn nhà tương đương. So sánh một căn hộ nhỏ đi thuê với một ngôi nhà lớn mua về là đo sự khác biệt giữa hai căn nhà, không phải giữa thuê và mua.