Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Ob Kaufen das Mieten über die Jahre schlägt, die Sie bleiben würden — samt dem Geld, das das Eigenkapital sonst eingebracht hätte.
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Kaufen am Ende vorn um
28.453,61
- Kaufen zieht vorbei im Jahr
- 7
- Wert am Ende, nach dem Kaufen
- 183.001,30
- Wert am Ende, nach dem Mieten
- 154.547,69
- Monatsrate
- 1.201,50
- Am ersten Tag nötiges Geld
- 84.000,00
- Was die Immobilie dann wert ist
- 365.698,33
- Nach Verkauf und Tilgung übrig
- 183.001,30
- Von jeder Seite gebundenes Geld
- 264.179,59
Mieten bleibt über den gesamten Zeitraum vorn. Versuchen Sie einen längeren Verbleib oder niedrigere Erwerbsnebenkosten.
Jahr für Jahr
| Jahr | Fürs Eigentum gezahlt | Für die Miete gezahlt | Wert der Immobilie | Vermögen: gekauft | Vermögen: gemietet | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 18.017,96 | 13.200,00 | 306.000,00 | 59.875,44 | 91.337,96 | -31.462,52 |
| 2 | 18.017,96 | 13.464,00 | 312.120,00 | 72.083,59 | 98.632,06 | -26.548,47 |
| 3 | 18.017,96 | 13.733,28 | 318.362,40 | 84.634,49 | 105.875,70 | -21.241,21 |
| 4 | 18.017,96 | 14.007,95 | 324.729,65 | 97.538,49 | 113.061,98 | -15.523,49 |
| 5 | 18.017,96 | 14.288,10 | 331.224,24 | 110.806,30 | 120.183,69 | -9.377,39 |
| 6 | 18.017,96 | 14.573,87 | 337.848,73 | 124.448,95 | 127.233,30 | -2.784,35 |
| 7 Gewinnschwelle | 18.017,96 | 14.865,34 | 344.605,70 | 138.477,83 | 134.202,91 | 4.274,91 |
| 8 | 18.017,96 | 15.162,65 | 351.497,81 | 152.904,69 | 141.084,31 | 11.820,38 |
| 9 | 18.017,96 | 15.465,90 | 358.527,77 | 167.741,67 | 147.868,89 | 19.872,78 |
| 10 | 18.017,96 | 15.775,22 | 365.698,33 | 183.001,30 | 154.547,69 | 28.453,61 |
Die meisten Vergleiche addieren, was ein Eigentümer zahlt, und was ein Mieter zahlt, und erklären den kleineren Betrag zum Sieger. Das übergeht stillschweigend zweierlei: das Eigenkapital, das der Mieter noch hat, und den Unterschied in den Ausgaben, den die günstigere Seite anlegen kann.
Hier bindet jede Seite jedes Jahr genau dasselbe Geld. Wer weniger ausgibt, legt die Differenz zu der von Ihnen angegebenen Rendite an. Am Ende verkauft der Eigentümer. Verglichen wird, was jede Seite wert ist — der einzige Vergleich, in dem beide Spalten dasselbe messen.
Wie es funktioniert
Am ersten Tag zahlt der Käufer das Eigenkapital und die Erwerbsnebenkosten. Der Mieter zahlt beides nicht, derselbe Betrag geht also in seine Anlagen. Beide haben sich von demselben Geld getrennt.
Jedes Jahr zahlt der Käufer zwölf Raten und die Kosten des Eigentums; der Mieter zahlt zwölf Mieten, gewachsen um den von Ihnen gesetzten Satz. Der größere der beiden Beträge ist das, was beide in diesem Jahr binden, und wer weniger ausgibt, legt die Differenz an.
Am Ende des Aufenthalts ist die Immobilie den Preis wert, gewachsen um den von Ihnen gesetzten Satz. Die Verkaufskosten gehen ab, die Restschuld wird getilgt, und was bleibt, kommt zu den Anlagen des Käufers. Das Vermögen des Mieters ist sein Depot.
Das Jahr des Ausgleichs ist das erste, in dem der Käufer mindestens so viel wert ist wie der Mieter. Davor sind die Erwerbsnebenkosten nicht wieder hereingeholt.
Beispiele
| Fall | Eingabe | Ergebnis |
|---|---|---|
| Ein Aufenthalt von zehn Jahren | 300.000 Preis, 60.000 Eigenkapital, 24.000 Nebenkosten, 3,5 % über 25 Jahre, Miete 1.100, alles mit 2 % wachsend, Anlagen mit 3 % | Kaufen zieht im siebten Jahr vorbei, sobald die Erwerbsnebenkosten hereingeholt sind, und beendet die zehn Jahre rund 28.450 vorn. |
| Derselbe Kauf bei gleichbleibenden Preisen | Dasselbe, mit 0 % Wertänderung im Jahr | Kaufen holt innerhalb der zehn Jahre nie auf und endet rund 34.600 zurück. Wie viel von der Rechnung an diesem einen Feld hing, ist in einer einzigen Änderung zu sehen. |
Häufige Fragen
Warum muss ich die Wertentwicklung und die Anlagerendite raten?
Weil niemand sie kennt, dieses Tool am allerwenigsten. Sie mit einem plausiblen Standardwert zu füllen würde verbergen, dass die Antwort an ihnen hängt. Setzen Sie eine Spanne von Werten ein und sehen Sie, wie weit sich der Ausgleich verschiebt: Diese Spanne ist die eigentliche Antwort, und sie ist nützlicher als jede einzelne Zahl.
Warum ist Mieten nicht einfach jedes Jahr günstiger?
Oft ist es das, und genau darum geht es beim Vergleich: Mieten kostet Monat für Monat meist weniger, während Kaufen einen Teil jeder Rate in Eigentum verwandelt. Das Tool lässt die günstigere Seite die Differenz anlegen, damit beide Wirkungen gegeneinander abgewogen statt bestritten werden.
Sind Steuern enthalten?
Nein. Die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen, die Steuer auf Anlageerträge und die Steuer auf einen Veräußerungsgewinn gibt es in manchen Ländern und in anderen nicht, mit Schwellen und Freibeträgen, die sich ändern. Keine davon wird hier erfunden. Die Kosten des Eigentums sind ein Feld, eine laufende Grundsteuer passt also hinein.
Sagt das, dass ich kaufen soll?
Nein. Es arbeitet eine Folge aus einer Reihe von Annahmen heraus, die Sie geliefert haben. Es weiß nichts darüber, wie sicher Ihre Arbeit ist, ob Sie umziehen wollen werden oder was es Ihnen wert ist, keinen Vermieter zu haben — und das entscheidet mehr Käufe als die Arithmetik.
Gut zu wissen
- Die Beträge haben keine Währung: Das Ergebnis steht in der, die Sie eingegeben haben.
- Die Ergebnisse werden in Gleitkommaarithmetik doppelter Genauigkeit gerechnet. Das ist mehr als genau genug, um zu entscheiden, und es ist kein Buchungsbeleg.
- Eine Hochrechnung, keine Prognose. Jeder Satz wird für den ganzen Zeitraum unverändert angewandt, was kein wirklicher Markt je getan hat.
- Die Zahlen sind nominal: Nichts ist in heutigem Geld ausgedrückt. Wollen Sie sie real lesen, geben Sie durchgehend Sätze abzüglich der Inflation ein.
- Angenommen werden ein Annuitätendarlehen zu festem Zins und eine Miete für eine vergleichbare Wohnung. Eine kleine Mietwohnung mit einem großen gekauften Haus zu vergleichen misst den Unterschied zwischen den beiden Wohnungen und nicht den zwischen Mieten und Kaufen.