Calculadora de Capacidade de Financiamento
Quanto uma renda consegue financiar, e o que isso mais uma entrada de fato compra depois de pagos os custos de aquisição.
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Preço que você pode mirar
305.232,63
- Financiamento máximo
- 279.651,24
- Parcela mensal que ele implica
- 1.400,00
- Custos de aquisição
- 24.418,61
- Dinheiro aplicado
- 50.000,00
- Total de juros no prazo
- 140.348,76
- Total pago
- 420.000,00
- Renda que sobra por mês
- 2.600,00
A calculadora de financiamento imobiliário começa em um preço e termina em uma parcela. Esta começa em uma renda e termina em um preço, que é a pergunta feita primeiro e em geral respondida por último.
Duas coisas são fáceis de errar aqui, e as duas são tratadas explicitamente: as parcelas já comprometidas saem do limite antes de qualquer financiamento, e os custos de aquisição saem da entrada antes que qualquer parte dela chegue ao preço.
Como funciona
O limite é a renda vezes o comprometimento máximo, menos as parcelas já em curso. Essa é a maior prestação que um credor aplicando esse percentual aceitaria.
O financiamento é a fórmula de prestações fixas resolvida para o valor em vez de para a parcela: o principal que essa prestação quita ao longo do prazo naquela taxa.
O preço não é simplesmente o financiamento mais a entrada. Os custos de aquisição são uma fração do preço e são pagos em dinheiro, então o orçamento se divide entre os dois: preço + preço × taxa = financiamento + entrada, o que dá o preço diretamente.
Exemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Uma primeira compra | 4.000 por mês, nada mais em curso, 35% de comprometimento, 3,5% em 25 anos, 50.000 em dinheiro, 8% de custos | Uma prestação de 1.400, um financiamento de cerca de 279.650, e um preço de cerca de 305.200 depois de pagos os custos com a entrada. |
| A mesma renda com um financiamento de carro em curso | O mesmo, com 300 por mês já comprometidos | O limite cai para 1.100 e o financiamento junto: os 300 por mês custam pouco menos de 60.000 de capacidade de financiamento. |
Perguntas frequentes
Por que o comprometimento máximo não vem preenchido?
Porque ele é uma regra, e não uma constante. Os credores definem o deles, alguns países têm um regulador que fixa um teto, e o número se mexe. Escrever um no código colocaria na página um número que é a entrada mais consequente daqui, vinda de lugar nenhum.
Devo digitar a minha renda bruta ou a líquida?
Aquela sobre a qual o seu credor aplica o percentual dele. As duas convenções convivem — alguns mercados trabalham com renda líquida, outros com bruta — e misturar o percentual de um país com a definição de renda de outro dá uma resposta confiantemente errada.
Por que o preço é menor que o financiamento mais a minha entrada?
Porque os custos de aquisição são pagos em dinheiro e não financiados. Com 8% de custos, cada 100 de orçamento compram cerca de 92,6 de imóvel e pagam 7,4 de impostos e tarifas.
É isto que um credor vai de fato oferecer?
Não. É o que o percentual que você digitou implica. Uma decisão real também pesa a entrada como fração do preço, quão estável é a renda, o que sobra para viver, o seguro que o credor exige e o próprio imóvel. Isto responde a metade aritmética.
Bom saber
- Os valores não têm moeda: o resultado sai naquela em que você digitou.
- Os resultados são calculados em ponto flutuante de dupla precisão. É preciso o bastante para decidir, e não é um documento contábil.
- A taxa é tratada como fixa durante todo o prazo, e nenhum seguro do devedor está incluído — onde ele é obrigatório, em geral entra dentro do comprometimento, o que reduz o valor que pode ser financiado.
- A renda que sobra por mês é aritmética, e não julgamento: se ela dá para viver depende de onde você mora e de quem mora com você, e nenhum piso é afirmado aqui.
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