Calculadora de capacidad de endeudamiento
Cuánto puede financiar un ingreso dado, y qué compra eso de verdad junto con una entrada una vez pagados los gastos de compra.
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Precio al que puedes aspirar
305.232,63
- Préstamo máximo
- 279.651,24
- Cuota mensual que implica
- 1.400,00
- Gastos de compra
- 24.418,61
- Efectivo aportado
- 50.000,00
- Intereses totales del plazo
- 140.348,76
- Total devuelto
- 420.000,00
- Ingresos que quedan cada mes
- 2.600,00
La calculadora de hipoteca empieza en un precio y acaba en una cuota. Esta empieza en un ingreso y acaba en un precio, que es la pregunta que se hace primero y que normalmente se responde la última.
Aquí hay dos cosas fáciles de equivocar, y las dos se tratan de forma explícita: las cuotas ya comprometidas se descuentan del margen antes de financiar nada, y los gastos de compra salen de la entrada antes de que ninguna parte de ella llegue al precio.
Cómo funciona
El margen son los ingresos por el ratio de endeudamiento, menos las cuotas que ya estén en marcha. Esa es la cuota más alta que aceptaría una entidad que aplicara ese ratio.
El préstamo es la fórmula de la anualidad resuelta para el importe en lugar de para la cuota: el capital que esa cuota amortiza a lo largo del plazo a ese tipo.
El precio no es simplemente el préstamo más la entrada. Los gastos de compra son una parte del precio y se pagan en efectivo, así que el presupuesto se reparte entre los dos: precio + precio × tipo = préstamo + entrada, lo que da el precio directamente.
Ejemplos
| Caso | Entrada | Resultado |
|---|---|---|
| Una primera compra | 4000 al mes, nada más en marcha, ratio del 35 %, 3,5 % a 25 años, 50 000 en efectivo, 8 % de gastos | Una cuota de 1400, un préstamo de unos 279 650 y un precio de unos 305 200 una vez pagados los gastos con la entrada. |
| Los mismos ingresos con un préstamo de coche en marcha | Lo mismo, con 300 al mes ya comprometidos | El margen baja a 1100 y el préstamo con él: esos 300 al mes cuestan algo menos de 60 000 de capacidad de endeudamiento. |
Preguntas frecuentes
¿Por qué no se rellena por mí el ratio de endeudamiento?
Porque es una norma, no una constante. Las entidades fijan el suyo, algunos países tienen un regulador que pone un tope, y la cifra se mueve. Escribir una en el código pondría en la página un número que es el dato más determinante de aquí, sin fuente ninguna.
¿Debo escribir mis ingresos brutos o netos?
Aquellos a los que tu entidad aplique su ratio. Las dos convenciones conviven —unos mercados trabajan con ingresos netos y otros con brutos— y mezclar el ratio de un país con la definición de ingresos de otro da una respuesta segura de sí misma y equivocada.
¿Por qué el precio es menor que el préstamo más mi entrada?
Porque los gastos de compra se pagan en efectivo y no se financian. Con un 8 % de gastos, cada 100 de presupuesto compran unos 92,6 de vivienda y pagan 7,4 de impuestos y honorarios.
¿Es esto lo que me va a ofrecer una entidad?
No. Es lo que implica el ratio que has escrito. Una decisión real sopesa además la entrada como parte del precio, lo estables que sean los ingresos, lo que queda para vivir, el seguro que exija la entidad y la propia vivienda. Esto responde a la mitad aritmética.
Conviene saber
- Los importes no llevan moneda: el resultado está en la que hayas introducido.
- Los resultados se calculan en coma flotante de doble precisión. Es de sobra suficiente para decidir, y no es un documento contable.
- El tipo se toma como fijo durante todo el plazo, y no se incluye ningún seguro del prestatario: allí donde es obligatorio suele ir dentro del ratio, lo que reduce el importe que se puede financiar.
- El ingreso que queda cada mes es aritmética, no un juicio: si basta para vivir depende de dónde vivas y de con quién, y aquí no se afirma ningún mínimo.
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