Calculateur de capacité d'emprunt
Ce qu'un revenu donné permet d'emprunter, et ce que cela plus un apport achète réellement une fois les frais d'acquisition payés.
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Prix que vous pouvez viser
305 232,63
- Prêt maximal
- 279 651,24
- Mensualité que cela implique
- 1 400,00
- Frais d'acquisition
- 24 418,61
- Apport engagé
- 50 000,00
- Total des intérêts sur la durée
- 140 348,76
- Total remboursé
- 420 000,00
- Reste à vivre chaque mois
- 2 600,00
Le calculateur de prêt immobilier part d'un prix et aboutit à une mensualité. Celui-ci part d'un revenu et aboutit à un prix, ce qui est la question qu'on se pose en premier et à laquelle on répond en dernier.
Deux choses se trompent facilement ici, et toutes deux sont traitées explicitement : les mensualités déjà engagées sont retirées de l'enveloppe avant tout emprunt, et les frais d'acquisition sortent de l'apport avant qu'il n'en reste quoi que ce soit pour le prix.
Comment ça marche
L'enveloppe, c'est le revenu multiplié par le taux d'endettement, moins les mensualités déjà en cours. C'est la plus grosse échéance qu'accepterait un prêteur appliquant ce taux.
Le prêt, c'est la formule d'annuité résolue pour le montant au lieu de la mensualité : le capital que cette échéance rembourse sur la durée, à ce taux.
Le prix n'est pas simplement le prêt plus l'apport. Les frais d'acquisition sont une part du prix et se paient comptant, donc le budget se partage entre les deux : prix + prix × taux = prêt + apport, ce qui donne le prix directement.
Exemples
| Cas | Saisie | Résultat |
|---|---|---|
| Un premier achat | 4 000 par mois, rien d'autre en cours, 35 % d'endettement, 3,5 % sur 25 ans, 50 000 de liquidités, 8 % de frais | Une échéance de 1 400, un prêt d'environ 279 650, et un prix d'environ 305 200 une fois les frais payés sur l'apport. |
| Le même revenu avec un crédit auto en cours | Le même, avec 300 par mois déjà engagés | L'enveloppe tombe à 1 100 et le prêt avec elle : ces 300 par mois coûtent un peu moins de 60 000 de capacité d'emprunt. |
Questions fréquentes
Pourquoi le taux d'endettement n'est-il pas prérempli ?
Parce que c'est une règle, pas une constante. Chaque prêteur fixe la sienne, certains pays ont un régulateur qui pose un plafond, et le chiffre bouge. L'écrire dans le code reviendrait à poser sur la page, sans aucune source, le paramètre le plus lourd de conséquences de tout l'outil.
Dois-je saisir mon revenu brut ou net ?
Celui auquel votre prêteur applique son taux. Les deux conventions coexistent — certains marchés raisonnent en net, d'autres en brut — et mélanger le taux d'un pays avec la définition du revenu d'un autre donne une réponse fausse et assurée.
Pourquoi le prix est-il inférieur au prêt plus mon apport ?
Parce que les frais d'acquisition se paient comptant et ne s'empruntent pas. Avec 8 % de frais, chaque 100 de budget achète environ 92,6 de bien et paie 7,4 de droits et d'honoraires.
Est-ce ce qu'une banque m'accordera réellement ?
Non. C'est ce qu'implique le taux que vous avez saisi. Une vraie décision pèse aussi l'apport rapporté au prix, la stabilité du revenu, le reste à vivre, l'assurance exigée et le bien lui-même. Ceci répond à la moitié arithmétique.
Bon à savoir
- Les montants n'ont pas de devise : le résultat est dans celle que vous avez saisie.
- Les résultats sont calculés en virgule flottante double précision. C'est largement assez précis pour décider, et ce n'est pas une pièce comptable.
- Le taux est traité comme fixe sur toute la durée, et aucune assurance emprunteur n'est incluse — là où elle est obligatoire, elle entre généralement dans le taux d'endettement, ce qui abaisse le montant empruntable.
- Le reste à vivre est de l'arithmétique, pas un jugement : savoir s'il suffit dépend de l'endroit où vous vivez et des personnes qui vivent avec vous, et aucun seuil n'est affirmé ici.